나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61480 [1] 서울특별시 강동구 길동 349-1 다성이즈빌도시형생활주택 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이
소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 길동역(지하철5호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 2층
지상 9층 건물 내 제8층 제804호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61480 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 349-1 다성이즈빌도시형생활주택 8층804호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 139,000,000원

토지면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

건물면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 길동역(지하철 5호선)이 있어 교통 여건도 우수합니다. 대상 토지는 가로형 토지로서 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 박OO입니다. 등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 우리금융캐피탈주식회사의 가압류(2024-03-26, 갑6)보다 선순위인 주택임차권(박형철, 2024-03-13 접수, 을1)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 박형철 임차인은 보증금 170,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 3월 11일 전입, 2022년 2월 23일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 본건 매수인은 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수하게 됩니다.

그 외 우리금융캐피탈(주)의 가압류(갑6), 박형철의 강제경매(갑7), 기흥세무서장의 압류(갑9) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서, 본건의 실질적인 총 매수 비용은 입찰가와 인수하는 임차인의 보증금을 합한 금액이 됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 15일, 길동 110번지 두원빌(2015년식, 전용 42.1㎡)이 400,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 9,500,000원/㎡의 가격입니다.

2026년 5월 5일, 길동 72번지 삼성아트빌(2015년식, 전용 41.77㎡)이 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 6,940,000원/㎡의 가격입니다.

본건 도시형생활주택(전용 17.20㎡)의 감정가는 139,000,000원으로, 이는 약 8,080,000원/㎡의 가격입니다.

인근 신축 빌라들의 시세와 비교할 때, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 건물의 연식(2011년 준공) 및 전용면적이 상대적으로 작은 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 길동초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 길동역(5호선)을 이용할 수 있으며 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 내에는 엘리베이터, 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 제공된 정보만으로는 확인하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건 취득에 따른 총 실질 비용을 크게 증가시키는 요인입니다. 만약 건물의 시장 가치가 인수하는 보증금보다 낮다면, 매수인은 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 또한, 전용면적이 17.20㎡로 소형 주거 공간이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동의 양호한 입지와 교통 여건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 그러나 170,000,000원의 선순위 임차인 보증금 부담이 매수인의 총 취득 비용을 크게 높이는 결정적인 요인입니다. 이는 본건의 시장 가치 대비 과도한 부채로 작용할 수 있어, 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 서울 강동구의 입지

* 길동역(5호선) 역세권으로 대중교통 편리

* 비교적 신축(2011년 준공) 건물

* 인수되는 임차 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 상승 잠재력 (만약 있다면)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매수인이 부담해야 할 총 비용입니다. 총 비용은 입찰가와 인수하는 임차인의 보증금 170,000,000원을 합한 금액이 됩니다.

주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 본건 전용면적(17.20㎡)의 공실 기준 시장 가치는 약 120,000,000원 ~ 160,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 총 비용(입찰가 + 170,000,000원)이 건물의 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 건물의 시장 가치를 140,000,000원으로 가정한다면, 입찰가는 140,000,000원 - 170,000,000원 = -30,000,000원이라는 계산이 나옵니다. 이는 본건이 인수하는 보증금에 비해 시장 가치가 낮은, 즉 네거티브 에쿼티(negative equity) 상태일 가능성이 높음을 시사합니다.

이러한 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가는 매우 낮게 책정될 필요가 있습니다.

권리 분석상 임차 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 투자 비용이 매우 높아지는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원으로 제안합니다.

이는 총 지출 예상액이 50,000,000원(입찰가) + 170,000,000원(인수 보증금) = 220,000,000원이 되는 것입니다.

이 금액은 건물의 추정 시장 가치(120~160백만원)를 상회할 수 있어, 본건의 투자 수익성은 매우 낮거나 손실이 예상될 수 있습니다. 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.