나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61541 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61541 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2024타경61541 | 소재지: 서울특별시 광진구 긴고랑로 15-1, 3층302호 (중곡동,미래하이츠) | 감정가: 352,000,000원 | 최저가: 281,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경61541 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61541 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 352,000,000원

토지면적: 19.13㎡ (약 5.79평)

토지 지분율: 1913.4999999999998

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물 지분율: 2985

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '서울중마초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대·연립주택과 근린생활시설이 밀집한 주상지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 7호선 중곡역이 위치하고 간선·지선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주목할 점은 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기했다는 사실입니다. 또한, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 경매 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없거나 매우 적을 가능성이 높음을 시사하며, 권리관계가 매우 명확하고 안정적이라는 장점이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 주거지역과 상업시설이 조화롭게 분포된 지역입니다. 다세대·연립주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 주거 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입지하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 서울중마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서의 수요도 고려할 수 있습니다. 지하철 7호선 중곡역과의 접근성이 뛰어나 서울 시내 주요 업무지구 및 상업지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호로, 2021년 1월 8일에 사용승인을 받았습니다. 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있어 다세대주택으로서의 기능을 충분히 수행하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 그리고 승강기가 구비되어 있어 현대적인 생활 편의를 제공합니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 3-4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

혐오시설 검색 결과, 해당 주소지 또는 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 다세대·연립주택이 밀집한 지역의 특성상 소규모 상가 및 유흥업소 등이 혼재할 가능성은 있습니다.

토지이용계획상 본건은 '가축사육제한구역', '교육환경보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설설치제한지역' 등에 포함됩니다. 특히 교육환경보호구역의 최종적인 사항은 성동교육청에 반드시 확인이 필요합니다. 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 점유자 및 임차인 현황 파악과 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 2021년 사용승인된 신축 다세대주택입니다. 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 특히 주택도시보증공사로부터 권리 포기 확약서를 받아 매수인이 부담할 권리상의 위험이 최소화되었다는 점이 매우 큰 강점입니다. 신축 건물이라는 점과 지하철 역세권이라는 입지를 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다. 지역 내 입지 조건과 신축 건물의 가치를 고려할 때, 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 즉시 거주하거나 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

안정적인 권리관계: 주택도시보증공사의 권리 포기 확약서로 인해 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

우수한 입지: 지하철 7호선 중곡역 역세권에 위치하며, 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 향후 지역 개발 또는 도시계획 변경에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계