나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62452 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층114호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62452 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 1층114호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경62452
• 주소: 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5, 1층114호 (거여동,송파헤븐시티더테라스)
• 감정가: 1,130,000,000원
• 최저가: 723,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울동부지방법원 경매5계 2024타경62452 | 소재지: 서울특별시 송파구 위례송파로5길 5, 1층114호 (거여동,송파헤븐시티더테라스) | 감정가: 1,130,000,000원 | 최저가: 723,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울동부지방법원 2024타경62452 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2024타경62452 (1) 사건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

본건은 서울특별시 송파구 거여동 605-3번지, 송파헤븐시티더테라스 1층 114호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 11억 3천만원이며, 토지 면적은 10.32㎡ (약 3.12평)이고 건물 면적은 42.41㎡ (약 12.83평)입니다.

토지 지분율은 1031.8999999999999이며, 건물 지분율은 4240.599999999999입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의 경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

제시외 토지 및 건물 면적은 없습니다.

감정평가서 상 특이사항 및 주의사항은 별도 명시되지 않았으며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 「덕수고등학교」 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 상업지대를 형성하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 「거여역」이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

인접 도로 상태는 남동측 및 북서측으로 중로에 접하고, 북동측으로는 보행자 도로에 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지는 인접 대지와 등고평탄한 정방형으로 상업용 건물의 부지로 활용되고 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되는 물건입니다. (결과)

소유자 겸 채무자가 박OO씨이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

이는 통상적인 담보 대출 실행에 따른 경매 개시로 보입니다.

감정평가서상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있어, 등기부상 권리 관계와 실제 물건 현황 간에 큰 차이가 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 법원 경매 물건 명세서를 상세히 검토해야 합니다.

제시된 정보만으로는 타 권리 관계나 인수되는 권리는 확인되지 않았으나, 경매 절차 진행 중 변동 가능성이 있으므로 최종 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가를 통해 재확인하시는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 거여역 일대는 주거 중심의 생활 상권의 특징을 보입니다. (결과,)

주요 상권은 거여역 사거리를 중심으로 대로변을 따라 형성되어 있으며, 음식점, 학원, 마트, 병의원 등 주민 생활 편의를 위한 업종이 주로 분포하고 있습니다. (결과)

상권의 배후 세대는 약 2만 세대에 미치지 못하며, 인구는 약 5만 명 규모로 추산됩니다. 핵심 고객층은 40~50대 여성 주부입니다. (결과)

전통적인 상권 분석 시, 거여역 상권은 지역 주민 수요에 기반한 안정적인 상권으로 평가되나, 외부 인구 흡수력은 상대적으로 약한 편입니다. (결과)

그러나 위례신도시 등 주변 개발 호재로 인해 향후 상권 확장 가능성도 존재합니다. (결과)

서울시 상권 분석 서비스에서는 '거여역 1번(거여공원)'을 골목상권으로 분류하고 있으며, 이는 대규모 복합 상권보다는 소규모 지역 상권의 성격을 가짐을 시사합니다. (결과,)

현재 본 물건은 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활 정보

본건은 서울 지하철 5호선 거여역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. (결과)

차량으로의 접근성 또한 양호하며, 인근 도로망을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

건물 자체적으로는 철근콘크리트 라멘조, 일부 철골조 지붕의 15층 건물 내에 위치하며, 사용 승인일은 2021년 3월 24일로 비교적 신축입니다. (사용승인: 2021.03.24.)

내부에는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 업무 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변으로는 덕수고등학교가 있으며, 병의원, 약국, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (결과)

현재 공실 상태로, 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익이 발생하지 않으므로, 공실 장기화 시 공실 리스크를 감수해야 합니다.

지분율 수치(토지 1031.89%, 건물 4240.59%)가 통상적인 100%를 초과하는 점은 일반적인 지분 비율과는 달라 보이며, 이에 대한 명확한 해석 및 법률적 검토가 필요합니다. 이는 복잡한 권리 관계나 특수한 계산 방식을 반영할 수 있으며, 매수 시 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

상권이 주거 중심 생활 상권의 성격을 띠므로, 특정 업종의 경우 유동인구 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

본건 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 직접 현장을 방문하여 주변 환경을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 위치하며, 거여역 역세권에 자리 잡고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 근린생활시설입니다.

현재 공실 상태이나, 안정적인 배후 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권 내에서 활용 가능성이 있습니다.

다만, 높은 지분율 수치에 대한 명확한 해석과 더불어, 공실 장기화 가능성 및 명도 리스크 등에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 지하철 5호선 거여역 역세권에 위치하며, 서울 시내 접근성이 좋습니다.

2. **신축 건물:** 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

3. **지역 상권:** 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 지역 기반 수요를 기대할 수 있습니다.

4. **일괄 매각:** 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다.

5. **추가 개발 가능성:** 향후 주변 개발 계획에 따른 상권 확장 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계