나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1802 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1951-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축 계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조 위 목재지붕 3층건물로서, (사용승인일: 2022.08.22) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 기호(2) 1층 부분은 현장실사 및 건축물대장상 등록된 건축물현황도면상 현관이 2개인것으로 확인된 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1802 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1951-19

* 건물명: (신촌11길 26-1)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 416,903,500원

* 토지면적: 157.00㎡ (약 47.5평)

* 건물면적: 108.05㎡ (약 32.7평)

* 제시외 건물면적: 19.60㎡ (약 5.9평)

* 총 건물면적 (제시외 포함): 127.65㎡ (약 38.6평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 사용승인일: 2022년 08월 22일

* 건물구조: 일반목구조 위 목재지붕 3층 건물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본 토지는 사다리형의 평지로, 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축 계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 08일 접수된 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 08월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 근저당권, 압류, 임의경매 등기 등이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리 하에 있어 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 토지 309,100,000원, 건물 309,100,000원입니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차 진행에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 조천읍 신촌리의 주거지역 내에 위치하며, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 인접 건물: 인근에 '에코휴리움', '조천해동그린앤골드', '트라움제주더힐' 등 최근 준공된 공동주택(연립) 단지들이 있어 지역 내 주거 환경이 조성되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 신촌초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외 제시외 건물(19.60㎡)이 포함되어 매각되므로, 실제 점유 및 이용에 관한 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 구조 및 이용: 건물 1층에 현관이 2개 확인된다는 점은 향후 임대 또는 활용 방안에 있어 고려해야 할 사항이며, 건축물대장과의 차이점은 없는 것으로 확인됩니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 일부 제한사항이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 경매 절차가 일반 물건과 다소 상이할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 8월 사용승인된 신축급 단독주택으로, 토지 및 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 모두 말소될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 제시외 건물 포함 매각 및 1층 현관 2개 확인 등 특이사항에 대한 현장 조사가 중요합니다. 전반적으로 권리상 안전하고 활용 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2022년 준공된 건물로 즉시 사용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 명도 후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

* 제시외 건물 활용: 제시외 건물 포함으로 인해 실사용 면적이 넓어 활용도가 높습니다.

* 입지적 장점: 제주 동부의 주거지역 내 위치로, 신촌해수욕장 등 관광지와도 인접해 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 416,903,500원이며, 토지 면적 157.00㎡ (약 47.5평), 건물 면적 108.05㎡ (약 32.7평, 제시외 포함 약 38.6평)에 대한 평가입니다.

주변 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 2022년 준공된 84.50㎡(약 25.5평) 건물이 3억 6천만원에, 2023년 준공된 99.50㎡(약 30.1평) 건물이 5억 2천 3백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 유사한 신축급 단독주택임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

예상 시세는 인근 단독주택 거래 사례 및 건축 연도를 고려하여 건물 평당 약 1,300만원에서 1,500만원, 토지 평당 약 800만원에서 1,000만원으로 산정 시, 총 시장 가치는 약 8억 원에서 10억 원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 감정가 416,903,500원을 기준으로, 경쟁 상황 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 5억 5천만원 ~ 7억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 132% ~ 180% 수준이며, 추정 시장 가치의 약 55% ~ 77% 수준으로, 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.