나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1793 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 85-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포중학교' 남서측에 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 차량진입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '나지' 상태임. 기호(2)는 인접도로 대비 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) 북동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(정방폭포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 기호(2) 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(정방폭포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 기호(1) 지상에 '조경수 및 조경석 등'이 소재함. - 기호(2) 지상에 '조경수, 조경등 및 콘크리트 포장'이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

석조 경량철골조 지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 1994.12.24) 외벽: 블럭 및 잡석쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, 바닥: 데코타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

1층 : '공실'로서 공사중임. 2층 : '카페(파파엔도터)'로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 기본급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(2) 지상에 기호(3)의 종물 내지 부합물로 판단되는 제시외건물(ㄱ~ㄷ)[2층 소재]이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1793 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 85-1

용도: 근린시설

감정가: 3,209,117,880원

토지면적: 1470.00㎡ (약 444.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 208.50㎡ (약 63.1평)

건물 제시외면적: 35.20㎡ (약 10.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (자료상 '농OOO'으로 표기)

특이사항: 유동화물건, 선순위 지상권, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동, '서귀포중학교' 남서측 인근.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역. 서귀포중앙시장, 서귀포항, 정방폭포, 새연교 등 관광 및 생활 편의시설과 인접.

* 교통: 본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

* 토지 형태 및 이용:

* 기호(1): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '나지' 상태. 남측 폭 약 15m 내외 포장도로에 접함.

* 기호(2): 인접 도로 대비 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중. 북동측 폭 약 25m 내외 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(정방폭포), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역.

* 건물 정보:

* 구조: 석조 경량철골조 지붕 2층 구조 (사용승인일: 1994.12.24)

* 용도: 제2종근린생활시설 (대중음식점)

* 이용상태: 1층 '공실' (공사 중), 2층 '카페(파파엔도터)'로 이용 중.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2002년 8월 16일 접수 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을13)

* 건물: 2002년 8월 16일 접수 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록1.2. 을구 순위 6번 지상권 설정등기 (2001.6.7. 접수). 해당 지상권자는 농협은행 주식회사이며, 2026년 3월 5일 자로 지상권 말소 동의서가 제출되었습니다. 그러나 법원 매각 허가 시까지 최종 소멸 여부 및 낙찰자의 인수/말소 조건에 대한 명확한 법적 판단이 필요합니다.

* 인수되는 권리 (잠재적 부담):

* 등기부상 '농업협동조합중앙회'의 여러 필지에 대한 지상권 설정등기 (을6, 을7, 을8, 을9, 을10, 을11, 을12)가 '인수'로 표기되어 있습니다. 이 지상권들은 2001년 6월 7일 설정되었으며, 존속기간은 설정일로부터 만 30년입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2018-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실질적인 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 이하, 소멸 예상): 816,000,000원 (토지/건물 합산)

4. 상권분석

* 지역 특성: 서귀포시 중심 지역에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권으로 활용 가능성이 높습니다. 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 주변 시설: 서귀포중학교, 서귀포중앙시장, 서귀포항, 정방폭포, 새연교 등 주요 시설이 인접해 있어 유동인구 및 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 서귀포중앙시장 및 인근 상업 지역을 통해 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 서귀포중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로에 접해 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 부담: 등기부상 '인수'로 표기된 다수의 지상권이 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 법원의 최종 판단 및 인수 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적이며, 이는 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 상태: 1층 공실 및 공사 중인 점은 향후 임대 또는 운영 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구 등 다수의 개발 및 건축 관련 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건 특성: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 처리 과정이나 절차상 차이가 있을 수 있으므로 이에 대한 이해가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(35.20㎡)이 매각에 포함되나, 정확한 현황 및 법적 상태(철거, 원상복구 의무 등) 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 핵심 상업 지역에 위치한 근린시설로, 1470㎡의 넓은 대지와 두 개의 도로에 접하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인근 관광 자원 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 잠재적 가치가 높으나, 등기부상 '인수'되는 선순위 지상권이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 지상권 말소 동의서가 제출되었음에도 불구하고, 법적 불확실성 및 인수 부담 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 1층 공실 및 공사 중인 점, 다양한 토지 이용 제한 등도 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서귀포시 중심 상권에 근접한 코너 자리, 제주 주요 관광지와 생활 편의시설 인접.

* 광활한 토지: 1470㎡의 대지 면적은 향후 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 건물 리모델링/활용: 2층 카페 운영 중이며, 1층 공사 완료 시 추가 수익 창출 기대.

* 관광 시너지: 서귀포항, 정방폭포, 새연교 등 관광지와의 접근성 우수하여 숙박 또는 관광 관련 시설로 개발 잠재력 존재.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,209,117,880원

* 인수 보증금 (임차인): 0원

* 산정 근거 및 주의사항:

본 물건의 가장 큰 변수는 '인수'되는 선순위 지상권입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 이로 인한 잠재적 부담액은 명확히 산정하기 어렵습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시, 해당 지상권의 가치 평가, 법률 자문 비용, 향후 발생 가능한 모든 법적/금전적 부담을 고려해야 합니다.

추가적으로, 1층 공사 비용, 건물 리모델링 비용, 그리고 다양한 토지 이용 제한으로 인한 개발 가능성 축소 등도 입찰가 결정에 중요한 요소입니다.

제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 철저한 현장 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 지상권 가치 평가 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.