나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8897 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 928 에코미르 제11층 제1202호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '제주 드림타워 복합 리조트' 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

일련번호 1 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지하1층/지상14층 내 제11층 1202호건으로서, (사용승인일자: 2015.12.15.) 외벽: 타일마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호 1: 생활숙박시설임.

설비내역

일련번호 1: 기본위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형지로 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 24미터, 서측으로 폭 약 10미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8897 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 928 에코미르 제11층 제1202호

건물명: 에코미르

용도: 생활숙박시설

감정가: 87,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOO (제주감귤농업협동조합 추정)

특이사항: 공동담보

건물정보

사용승인일자: 2015년 12월 15일

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사슬래브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 14층 중 제11층 제1202호

총 세대수: 46세대 (건축물대장 기준)

면적정보

토지면적: 3.45㎡ (약 1.04평)

토지 지분: 3.4468㎡ (약 1.04평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

전용면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

공급면적: 33.87㎡ (약 10.25평) (타입 33Bm² 기준)

토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 고도지구 (55M 이하)

* 방화지구

* 시가지경관지구 (중심)

* 소로 2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 중로 1류 (폭 20m~25m) (접합)

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 제주감귤농업협동조합 근저당 (2018-01-04, 72,000,000원)

* 등기부채권 총액: 72,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, '제주 드림타워 복합 리조트' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 제주시의 주요 상업 및 관광 지구입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다. 북측 약 24미터, 서측 약 10미터 폭의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로, 현재 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 제주감귤농업협동조합의 근저당 (2018년 1월 4일 접수, 72,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아 낙찰로 인해 위 근저당권 및 그보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다. 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주요 상업 지역: 제주시 노형동은 제주공항과 가까우며, 제주 드림타워 복합 리조트가 위치한 지역으로 제주도의 핵심 상업 및 관광 허브 역할을 합니다.

* 주변 시설: 제주 드림타워 복합 리조트 내에는 최고급 호텔, 다양한 레스토랑, 쇼핑몰, 카지노, 스파 등 풍부한 편의 및 문화 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 지역에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 상업적 활용 및 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 뛰어나며, 인근 대중교통망을 통해 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 대규모 복합 리조트 내 다양한 시설 이용이 가능하며, 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 고층 건물이 밀집한 도심형 주거 및 상업 지대로, 현대적인 도시 생활이 가능합니다.

* *참고:* 일부 거주민 후기에 따르면, 제주 드림타워 복합리조트의 빌딩풍 영향으로 인해 바람이 많이 부는 날에는 소음이 발생하거나 환기에 어려움이 있을 수 있다는 점이 언급되었습니다. 또한, 주차 공간이 다소 불편하다는 의견도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

* 주변 개발 영향: 제주 드림타워 복합 리조트와 같은 대규모 건축물 인접으로 인한 빌딩풍, 소음 등의 영향이 일부 거주민 후기에서 언급되었습니다. 바람이 많이 부는 날에는 창문을 열기 어렵고 소음이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 과거 노형동 미리내공원 인근에 쓰레기 매립지가 있었으나 현재는 공원화되었습니다. 과거 노형동 1861번지 인근 폐기물 처리시설 신축 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지(노형동 928번지)와의 직접적인 인접성 및 영향은 불확실합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 등기되어 있으나, 본 경매 건은 개별 임의경매로 진행되며 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 핵심 상업 및 관광 중심지인 노형동에 위치한 생활숙박시설로서, 뛰어난 입지 조건과 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 제주 드림타워 복합 리조트와 인접하여 다양한 편의 시설 이용이 가능하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 감정가가 최근 실거래가 수준에서 책정되어 있어 합리적인 가격 경쟁이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 드림타워 복합 리조트 인근으로 관광객 및 유동인구 수요가 풍부하며, 제주도의 주요 상업 지구에 해당합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 전혀 없습니다.

* 높은 활용도: 생활숙박시설 용도로 관광객 대상 임대 수익 창출, 세컨드 하우스 또는 개인 별장 등으로 다용도 활용이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 87,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 2024년 5월 76,000,000원 (7층)

* 매물 평균가 (유사 면적): 90,000,000원

본 물건의 감정가는 8,700만원으로, 최근 실거래가보다는 높으나 매물 평균가 수준입니다. 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동성이 있겠으나, 보수적으로는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 잠재적 낙찰가율 90~100% 수준을 감안하여 8,700만원 ~ 9,500만원 내외에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.