나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1801 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1518-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '한라초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉), 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서, <사용승인일: 2001.05.14> 외벽: 드라이비트마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 장판지, 마루마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

1층: 일반건축물대장상 용도는 다가구주택으로 인근에 소재하는 제주충신교회에서 임차하여 교육관으로 이용하고 있음. 2층: 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설임. 3층: 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -2층은 현장 조사시 폐문부재로 인하여 부득이 외부에서 확인가능한 상태, 건축물현황도 등을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 내부구조 및 관리상태 등에 대하여 재확인하시 기 바람. -건물 평가시 계단실, 발코니(2,3층), 물탱크실(옥상 소재)를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1801 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1518-12

토지 면적: 185.10㎡ (약 56.0평)

건물 면적: 277.50㎡ (약 83.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 826,524,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '한라초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 규제를 받습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2002년 5월 9일 접수된 신한은행의 근저당권(78,000,000원)입니다. 본 경매 개시결정(2025타경1801)으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 갑구에 소유권이전, 소유권 일부 이전, 가처분(말소) 등의 내용이 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리이거나 말소된 권리입니다. 토지 등기부채권 총액은 108,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 118,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 아래와 같은 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-05, 대항력 없음.

* 김희식: 보증금 10,000,000원, 차임 7,650,000원, 배당신고일자 2025-12-22, 대항력 없음.

* 이가은: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2025-03-28, 배당신고일자 2026-01-06, 대항력 없음.

* 제주충신교회: 보증금 10,000,000원, 차임 765,000원, 대항력 없음.

* 최수영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-28, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 연동휴안2차 (2019년식, 연립): 84.83㎡, 2026년 3월 5170만원에 거래

* 연미주택 (1991년식, 다세대): 68.13㎡, 2026년 3월 1300만원에 거래

* 베스티아2차 (2009년식, 연립): 84.98㎡, 2026년 3월 3400만원에 거래

4.2. 시세 분석 및 종합

주변에서 거래된 연립, 다세대 주택들의 면적과 연식, 거래 금액이 다양합니다. 본 물건은 '근린주택' 용도로, 건축물대장상 다가구주택 및 제2종근린생활시설로 복합 용도가 등재되어 있습니다. 이는 일반적인 연립/다세대 주택과는 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정가(826,524,000원)는 최근 거래된 아파트 유형의 시세(1300만원 ~ 5170만원)와 비교했을 때 상당한 차이가 납니다. 본 감정가는 건물의 노후도(2001년 사용승인)를 감안하더라도 토지 가치 및 입지적 요인이 높게 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 한라초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 제주시 연동은 개발이 잘 이루어진 지역으로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 주변 아파트 유형 시세 괴리: 본 물건의 감정가가 유사 지역 내 연립/다세대 주택 거래 사례보다 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 시세 차익에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2001년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복합 용도: 1층은 교육관, 2층은 제2종근린생활시설, 3층은 다가구주택으로 사용되어 향후 용도 변경 또는 관리에 있어 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 특수 물건은 아니나, 자산유동화 관련 건물의 경우 절차적 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시의 중심 지역에 위치한 복합 용도의 근린주택으로, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 토지 면적 대비 건물 면적이 넓고, 주변 개발 상황을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 높은 감정가 수준은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 적음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 입지적 장점: 제주시 연동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 다가구주택 및 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 임대 수익 다각화가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 826,524,000원

주변 시세 및 건물 노후도, 잠재적 리스크 등을 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 700,000,000원 (7억원)

이는 보수적인 접근을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.