나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1809 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182 글램블루호텔 제9층 제933호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 후면 상업지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건내 제9층 제933호로서, (사용승인일자: 2016.04.01) 외 벽 : 제주석 마감 등. 창 호 : 시스템창 등임.

이용상태

'숙박시설(호텔)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고, 냉ㆍ난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 10필 일단의 토지로서, 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '숙박시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 10필 일단의 토지로서, 지적도상 북서측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 남동측 및 남서측으로 폭 약 3M 내외의 폐도에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1)~4),6),10) 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도 법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07 -01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>. ■ 일련번호 5),7)~9) 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1809 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182 글램블루호텔 제9층 제933호

용도: 숙박시설 (호텔)

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

건물 면적: 30.66㎡ (약 9.28평)

건물 규모: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제9층 제933호 (사용승인일자: 2016년 4월 1일)

총 호수: 344호 (글램블루호텔 전체 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀포중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 학교시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보전지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 확인된 채권 총액은 166,800,000원입니다.

말소기준권리는 군포농업협동조합의 근저당권(접수일자 2016-04-28)이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (총 합계 0원).

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유자 현황 및 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 경우에도 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 서귀동 지역은 관광객 및 지역 주민을 위한 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집되어 있습니다.

호텔 및 숙박시설이 다수 분포하고 있어 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 내 상업시설 (추정)

'글램블루호텔' 내부에 위치한 호실로서, 호텔에서 제공하는 부대시설(식당, 편의점, 라운지 등) 및 기타 숙박 관련 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

서귀포중학교가 동측 인근에 위치하고 있으며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 정보만으로는 특별히 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제한 사항 리스크

토지이용계획상 고도지구, 방화지구 등 각종 도시계획법상의 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 방안 수립 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 관광 및 상업 중심지에 위치한 숙박시설입니다.

건축된 지 약 10년이 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 사용승인일자 2016년 4월 1일임을 고려할 때 비교적 신축에 속합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없다는 점은 매수자에게 큰 장점입니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성과 토지이용계획상의 제한 사항은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시라는 우수한 입지조건을 바탕으로 꾸준한 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 숙박시설(호텔)로서 관광객 수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

* 말소기준권리 설정으로 권리관계가 깔끔하게 정리되는 경매 물건입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 107,000,000원을 기준으로, 물건의 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건의 경우 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려할 추가 비용은 없습니다.

다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임장 활동을 통한 현장 조사와 더불어 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.