나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50646 [1] 전라남도 완도군 완도읍 군내리 894-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 및 수목 매각 포함
2.지적도상 맹지이나 인접지(동소 894-9) 토지 일부에 도로가 개설되어 있고 이를 통해 진출입이 가능함
3.목록 2. 건물은 공부상 동소 894-11, 894-19 위 지상에 소재하나, 현황 동소 894-19(목록 1.) 토지 지상에 소재하고 있으며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 부속사 2개(1.44㎡, 2.4㎡) 건물은 하나의 건물로 사용중임
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 894-19에 소재한 단독주택입니다. 사건번호는 해남지원 2025타경50646 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정평가액은 61,175,260원입니다. 토지 면적은 277.00㎡(약 83.8평)이며, 건물 면적은 74.04㎡(약 22.4평)입니다. 건물 제시외 면적은 12.80㎡(약 3.9평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 해OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 전라남도 완도군 완도읍 군내리 894-19로, 완도읍의 중심부에 위치할 가능성이 높습니다. 지적도상으로는 맹지이나, 인접 토지(동소 894-9) 일부에 개설된 도로를 통해 진출입이 가능하여 실질적인 도로 접근성은 확보된 것으로 보입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역 또는 농경지, 해안 지역이 혼합된 형태일 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김석심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-09-16

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 1984년 6월 13일 접수된 완도단위농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 313,426,283원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 완도읍 군내리 지역의 연립주택 및 다세대주택은 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 화인스톤빌리지(연립, 2017년식, 84.68㎡ 전용): 28,500만원 (2026년 5월 27일 거래)

* 타워팰리스(연립, 2019년식, 77.93㎡ 전용): 23,000만원 (2026년 5월 6일 거래)

* 영동맨션(다세대, 2014년식, 54.8㎡ 전용): 8,200만원 (2026년 5월 18일 거래)

본 건은 단독주택으로, 토지 면적이 277.00㎡(약 83.8평)로 넓은 편입니다. 감정가는 61,175,260원으로, 이는 주변 연립/다세대 주택의 거래가 중 가장 낮은 영동맨션의 거래가(8,200만원)보다도 낮은 수준입니다. 특히, 본 건의 넓은 토지 면적을 고려할 때 감정평가액이 실제 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건의 정확한 주변 시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 완도읍 군내리에 위치한 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교, 관공서 등)은 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 완도초등학교, 완도종합병원 등이 인근에 위치하고 있어 생활 여건은 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 정보상 혐오 시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 상태: 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지를 통해 통행이 가능합니다. 다만, 도로 이용에 대한 법적 권리 확보 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여 추후 경계 분쟁의 소지가 있습니다. 경계 측량 등 명확한 확인이 요구됩니다.

* 공부와의 차이: 건물(부속사 2개)이 공부상 표기된 지번(894-11, 894-19)과 다르게 현황 지번(894-19)에 소재하며, 제시외 건물 2개(1.44㎡, 2.4㎡)가 하나의 건물로 사용 중인 점은 공부상 불일치 사항입니다. 이는 추후 건물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 제시외 건물(12.80㎡) 및 수목이 매각에 포함되어 인수 대상입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가가 실거래가 대비 매우 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 넓은 토지 면적은 향후 지가 상승 또는 건축 시 잠재적 가치를 지닙니다. 맹지이나 현황 도로 이용이 가능하고 제시외 건물 포함으로 실사용 면적이 늘어나는 점은 긍정적입니다. 그러나 맹지, 경계 불명확, 공부와의 차이 등은 취득 후 해결해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 낮은 감정가로 인해 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 277.00㎡(약 83.8평)의 토지는 활용 가치가 높습니다.

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 단독주택 용지: 주거용 또는 상업시설(소규모)로 개발 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물(제시외 포함) 일괄 매각으로 추가적인 건축 또는 활용 계획 시 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 61,175,260원입니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 연립/다세대 주택의 거래 가격이 8,200만원부터 28,500만원까지 형성되어 있으며, 이는 본 건의 감정가를 훨씬 상회합니다. 특히, 본 건은 단독주택으로 넓은 토지 면적(277.00㎡)을 보유하고 있어 토지 가치가 중요하게 고려됩니다.

보수적으로 토지 가치를 평당 30만원으로 산정 시, 토지 가치만으로도 약 8,310만원(277㎡ * 300,000원/㎡)에 달합니다. 이는 감정가를 이미 초과하는 금액입니다. 또한, 1995년에 건축된 건물에 대한 감가상각을 고려하더라도, 토지 가치와 향후 개발 가능성을 감안하면 시세는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 맹지, 경계 불명확, 공부와의 차이 등 리스크 요인을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 120% ~ 180% 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 120,000,000원

이는 현 시세 분석과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.