나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52117 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 내에 위치하고, 주위는 대단위 아파트 근린주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재한 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제4층 제409호로서,(남향, 복도식) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 하이새시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 단지내 포장도로를 이용하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

미납관리비 1,381,060원(2025.10.14. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 순천지원 2025타경52117 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 206동 4층409호

용도: 아파트

건축년도: 2006년

감정가: 67,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

건물면적 (전용면적): 59.79㎡ (약 18.1평)

토지지분: 19.497699999999995㎡ (약 5.9평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.1평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 대단지 아파트, 근린주택, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 전형적인 아파트지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

단지 북동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 기흥세무서장의 압류 (2025타경52117)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 90,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 24일

확정일자: 2020년 1월 31일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

등기부등본상 주택임차권 (을5, 김재정)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있고, 보증금 90,300,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 물건명세서 상 '배당에서 보증금 90,300,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. (본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 인수 조항을 반드시 확인해야 합니다.)

3.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 존재

* 공동담보 물건

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 근린생활시설과 학교가 소재하여 생활 편의 및 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

성호2차아파트 (2006년 사용승인)는 총 15개 동, 17개 부속동으로 구성되어 있으며, 총 2,494대의 주차가 가능한 단지입니다. (총괄표제부 기준)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조의 24층 건물 중 4층에 위치한 남향 복도식 아파트입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이새시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인의 보증금 90,300,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 되므로 입찰 시 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

6.2. 미납 관리비

현황 조사일(2025.10.14.) 기준 미납 관리비 1,381,060원이 확인되었으며, 이는 일반적으로 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 금액입니다.

6.3. 공동담보 물건

본 경매 물건은 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 것으로 보이며, 이로 인해 매각 진행 과정이나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역(광양시 황금동 등)에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 건립 관련 주민 민원이 지속적으로 발생하고 있다는 언론 보도가 있으나, 본 물건지(중동 1665) 바로 인근에서 확인된 특정 혐오시설은 없습니다. 다만, 광양시 전반의 개발 및 환경 관련 이슈는 간접적으로 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동 지역에 위치한 일반적인 아파트 매물로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 미납 관리비 부담, 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계 및 잠재적 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동지구의 안정적인 주거 지역 내 입지

* 전용 59.79㎡ (약 18.1평)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호되는 면적

* 최근 실거래가 기준으로 시장 가치 형성 확인 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,000,000원입니다. 최근 실거래가를 살펴보면, 유사 면적 (59.79㎡) 기준으로 2026년 6월 10일 4층 매물이 65,000,000원에, 2026년 7월 1일 12층 매물이 63,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 4층이므로 시세는 약 65,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 90,300,000원의 보증금 인수 가능성 및 미납 관리비 부담 등을 고려할 때, 안전하고 합리적인 입찰을 위해서는 감정가 및 시세 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외한 순수 물건 가치에 기반하여, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정 시, 예상 입찰가를 53,000,000원에서 55,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. (5300 ~ 5500 만원)

이는 최근 시세 대비 약 82% ~ 85% 수준이며, 잠재적 인수 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.