나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52125 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학고 남서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택 중심의 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물내 17층 1701호(동향, 복도식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지로서 부정형의 평지이며 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측과 북동측, 북측으로 중로에 접하고 서측으로는 광대로에 접하며 동측과 북동측, 서측의 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지 1)은 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 2)는 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 3)은 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사 육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 4)는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역( 모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52125 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

토지 면적: 19.50㎡ (약 5.90평) (토지 지분 19.497699999999995㎡)

건물 면적: 59.79㎡ (약 18.10평) (건물 지분 59.79㎡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2003년 11월 7일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 17층 1701호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택 중심의 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상황: 단지는 동측과 북동측, 북측으로 중로에, 서측으로는 광대로에 접하고 있으며, 이를 통해 차량 출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 부지는 제3종일반주거지역으로, 중로 및 광로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 18일자 기흥세무서장의 압류 (갑9)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최상욱)

* 보증금: 91,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 10일

* 확정일자: 2022년 4월 14일 (등기부상 2020년 4월 9일)

* 대항력: 있음 (을구 5번 임차권 등기 2024년 6월 25일 접수)

* 인수 여부: 임대차 보증금 91,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중대한 리스크 요인입니다.

* 말소 대상 권리: 갑4, 갑6, 갑8, 갑9(말소기준권리), 갑10

* 인수 대상 권리: 을5 (최상욱 임차권) - 보증금 91,000,000원

* 기타 권리: 공동담보로 묶여있는 물건이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변은 공동주택이 밀집한 주거지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 교통 접근성이 양호하여 물류 및 유동인구 측면에서 보통 이상의 평가를 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 광양중동중학교 남서측 인근에 위치하며, 광양중진초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (상대/절대보호구역 지정)

* 교통: 차량 접근 용이, 시내버스 노선 운행 중.

* 주차: 아파트 단지 내 지하주차장 및 지상주차장 이용 가능 (총 265대).

* 편의시설: 주변에 통상적인 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담: 보증금 91,000,000원에 대한 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 미납 관리비: 2025년 10월 기준 862,760원의 미납 관리비가 존재합니다. (일반적으로 매수인이 부담하지 않으나, 인수인계 과정에서 확인 필요)

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 현황 및 가치를 파악하여 경매 진행에 미칠 영향을 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광양시 중동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 그러나 91,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담은 매우 큰 리스크입니다. 이 임차인에게 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면, 매수인의 실질적인 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 감정가 71,000,000원에 비해 인수 부담이 훨씬 크므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 지속적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 적절한 가격 경쟁력 확보 시: 만약 경매 절차에서 임차인 보증금 전액이 배당되어 인수 부담이 해소된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (이는 매우 이상적인 시나리오)

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 아파트 노후도 등을 고려한 장기적인 시세 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 91,000,000원을 제외한 부동산 고유 가치에 기반하여 산정합니다.

* 최근 실거래가(59.79㎡ 기준)가 6,300,000원에서 6,500,000원 수준인 점과 감정가 71,000,000원을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 리스크가 매우 크므로, 입찰 희망가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

* 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 60,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 이는 보증금 인수 부담이 '없거나' '최소화'될 경우를 가정한 가격이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수되는 보증금 합계가 될 수 있습니다. (총 취득 예상 비용: 60,000,000원 + 미회수 임차보증금)

* 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 교육 시설 및 교통, 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.