나이스옥션 법원경매 순천 2025타경628 [1] 전라남도 순천시 승주읍 신성리 1116-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1, 4 : 본건은 전라남도 순천시 승주읍 신성리 소재 "청지사" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 등이 소재하는 순수산림지대임. 기호5, 6 : 본건은 전라남도 순천시 별량면 대룡리 소재 "대룡저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 축사 등이 소재하는 산간 농경지대임.

교통상황

기호1, 4 : 본건까지 차량 접근이 가능하나, 버스정류장까지의 거리 등을 고려할때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임. 기호5, 6 : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 창고시설 부지로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호5, 6 : 부정형의 토지로서, 답(일부 수목 식재, 경작하지 않음)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 4 : 지적상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2 ~ 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음. 기호5, 6 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산림보호구역, 공장설립승인지역임. 기호4 : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산림보호구역, 임업용산지, 공장설립승인지역임. 기호5, 6 : 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역임.

제시목록 외의 물건

기호5, 6 토지상 일부에 소유자 미상의 제시외 수목(홍가시나무 등)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설로서, 내외벽 : 새시창 및 판넬마감, 창호 : 새시창임. 기호3 : 경량철골조 판넬지붕 단층 창고시설로서, 내외벽 : 판넬마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2, 3 공통 : 창고시설로 이용중임.

설비내역

기호2, 3 공통 : 기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 연고 미상의 분묘 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경628 (1)

* 물건종별: 창고시설

* 소재지: 전라남도 순천시 승주읍 신성리 1116-1

* 감정가: 94,461,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행/농업협동조합 (등기부등본 기반 추정)

* 토지면적: 14,831㎡ (약 4,486평)

* 건물면적: 87㎡ (약 26평)

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주위환경:

* 기호1, 4 토지: "청지사" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 등이 소재하는 순수 산림지대입니다.

* 기호5, 6 토지: "대룡저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 축사 등이 소재하는 산간 농경지대입니다.

* 교통상황:

* 기호1, 4 토지: 차량 접근은 가능하나, 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 기호5, 6 토지: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1, 4 토지: 지적상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호5, 6 토지: 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산림보호구역, 공장설립승인지역입니다.

* 기호4: 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산림보호구역, 임업용산지, 공장설립승인지역입니다.

* 기호5, 6: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역입니다.

* 주변 시설 (혐오시설 관련):

* 기호5, 6 토지 주변에는 축사가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 일부 사용자에게 혐오시설로 간주될 수 있습니다.

* 순천시에서는 폐기물 처리시설(쓰레기 소각장) 건립과 관련하여 주민 반대 등 난항을 겪고 있는 지역이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

* 향후 개발 계획 등은 관련 지자체에 문의하여 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권:

* 토지: 강구만(2007-11-14 소유권이전), 반재동(2015-03-06 소유권이전).

* 건물: 강구만(2011-07-07 소유권보존), 반재동(2015-03-06 소유권이전).

* 말소기준권리:

* 을3 (토지) / 을2 (건물) 근저당권: 농협은행주식회사 (접수일자 2015-03-06, 채권액 132,000,000원).

* 기타 권리 및 말소예정 사항:

* 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 393,857,038원.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 분묘기지권 성립 여지 있음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상이며, 별도의 임차인이 존재하는 경우 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다. (제공된 정보상 임차인 정보는 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 지역 특성:

* 주로 임야, 농경지가 분포하는 산림지대 및 산간 농경지대로, 상업 활동보다는 농림업 또는 창고 시설 운영에 적합한 지역입니다.

* 이용 현황:

* 토지: 기호1은 창고시설 부지로 이용 중이며, 기호4는 자연림 상태, 기호5, 6은 답(경작하지 않고 일부 수목 식재)으로 이용 중입니다.

* 건물: 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 창고시설로 이용 중이며, 기본적인 전기 설비가 되어 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설 및 주변 환경에 대한 정보는 다음과 같습니다.

* 교통 및 접근성:

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다.

* 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 환경:

* 자연환경(임야, 저수지)과 접해 있으나, 축사 등이 존재하여 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 분묘기지권: 4번 목록 토지에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 제약을 줄 수 있는 중대한 사안입니다.

* 맹지: 기호5, 6 토지는 지적상 맹지입니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 산림보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 건축물: 건물은 창고 시설로 이용 중이나, 건축법 등 관련 법규 준수 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 외곽의 농림지역에 위치한 창고시설입니다. 넓은 토지 면적(약 4,486평)을 일괄 매각하는 건으로, 감정가는 94,461,000원입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 경매를 통해 소멸될 것으로 보이나, 연고 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 파악됩니다. 또한, 일부 토지는 맹지이며, 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 향후 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

주변 환경은 임야, 농경지와 함께 축사 등이 소재하여 주거 목적보다는 창고나 관련 산업 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 4,486평에 달하는 광대한 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 이용 계획에 맞춰 건물을 활용하거나 재건축할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 제반 리스크 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 고려할 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 94,461,000원.

* 총 채권액: 393,857,038원.

본 건은 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려할 수 있으나, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 개발 제한 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 상당한 제약이 발생하며, 이에 대한 법률적 검토와 비용 산출이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 순천시 승주읍 및 별량면 일대의 유사 창고시설 및 토지 경매 낙찰가율, 지역 시장 동향, 분묘 관련 법률 자문 등을 추가적으로 진행하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

추가 조사를 통해 권리관계, 현장 조사, 분묘 문제 해결 방안 등을 면밀히 파악한 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.