나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33960 [1] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치한 '나주금천지오빌' 제1동 제3층 제301호로 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 중 3층 301호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅, 석물붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역임.

공부와의 차이

귀 제시목록상 지목이 '과수원' 이나, 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형 생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33960 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 78,000,000원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.61평)

토지지분: 35.0909㎡ (약 10.61평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.834㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치한 '나주금천지오빌' 제1동 제3층 제301호입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주상혼용지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 2013년 11월 28일 소유권보존등기 되었고, 2014년 5월 20일 주식회사지인종합건설로 소유권 이전되었습니다. 이후 다수의 가압류 및 압류(대평건업, 서울보증보험, 신용보증기금, 논산세무서장, 국민건강보험공단, 근로복지공단, 논산시, 나주시)가 등기되었습니다.

말소기준권리는 2023년 4월 10일 접수된 대평건업의 가압류(갑3)입니다.

가장 최근 등기된 권리는 2025년 10월 1일 근로복지공단의 강제경매 개시 결정(갑12)입니다.

이 외 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-04

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-04

확정일자: 2022-03-23

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 있음

3.3. 인수 보증금 합계

0원

본건의 임차인들은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수할 의무는 없습니다. 임차인의 보증금은 매각대금에서 우선 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리 분석 요약

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '대일주택'(1985년 건축, 연립, 57.42㎡)에 대한 것으로, 본건(나주금천지오빌, 도시형생활주택, 2013년 이후 건축 추정)과는 건물 연식, 종류, 면적이 상이하여 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

해당 정보에 따르면 '대일주택'은 2025년 5월 3,700만원, 2025년 10월 3,300만원, 2026년 1월 3,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 분석 및 시세 추정

본건의 감정가 78,000,000원은 제공된 주변 거래 사례(3,000만원 ~ 3,700만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건이 비교적 신축 건물(2013년 이후)이며, 도시형생활주택이라는 점을 반영한 것으로 추정됩니다. 따라서 신축 건물이라는 장점을 고려할 때 감정가가 시세를 반영하는 적정 가격일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 중 3층 301호입니다.

외벽은 시멘트몰탈위 페인팅, 석물붙임 등이며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창 구조입니다.

5.2. 주요 설비

위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 현황

현재 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 보증금 총액은 60,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 순위에 따라 매각대금에서 우선 변제받지 못하는 금액이 발생할 경우, 법적 해석에 따라 추가적인 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 도시형생활주택: 원룸형으로 이용 중이며, 주상혼용지대에 위치하여 주변 환경은 일반적인 수준입니다.

* 토지 지목 차이: 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치하지 않는 경우로, 큰 문제는 없을 것으로 보이나 사전 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 여러 채권자에게 공동으로 담보 제공된 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 주변 시설 정보: 지도 등 외부 지도서비스를 통한 주변 시설 및 혐오시설 존재 여부에 대한 직접적인 검색 및 분석은 본 시스템에서 제공되지 않습니다. 제공된 정보상으로는 금천초등학교 인근의 주상혼용지대임을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면 소재 도시형생활주택으로, 감정가는 78,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 권리관계는 명확한 편입니다. 주변 시세와 감정가 간 차이가 크지만, 이는 건물의 신축 연식 및 용도 차이에서 기인한 것으로 판단됩니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적인 입찰 전략을 구사하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아 추가적인 부담이 없습니다.

* 2013년 이후 건축된 비교적 신축 건물로 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 나주시의 지역 개발 가능성과 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 제공된 주변 유사 물건 거래가 (건물 종류 및 연식 상이): 30,000,000원 ~ 37,000,000원

본건은 신축 건물(2013년 이후)의 도시형생활주택으로서 감정가 78,000,000원을 기준으로 평가되었습니다. 제공된 주변 거래 사례는 본건과 직접 비교하기 어려운 오래된 연립주택이므로, 감정가를 우선적으로 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 점을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 54,600,000원 ~ 62,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.