나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33750 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 7층721호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '교통방송국' 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 아파트, 관공서지대로서 주위환경은 무난시됨.

교통상황

대상물건 까지 차량접근 용이하며, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/ 지상15층 건물 내 7층 721호로, 외벽: 몰탈위페인팅 및 치장돌붙임 등, 통로 : 복도식임.

이용상태

대상물건은 아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 주차엘리베이터 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 정방형 평지인 공동주택 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 폭 20미터의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1)-(가): 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-01-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업 완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33750 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동), 에이엠시티센트럴파크 7층721호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 139,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

* 건물면적 (전용면적): 40.92㎡ (약 12.37평)

* 건물주요정보:

* 신축일: 2015년 9월 11일

* 주용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 총층수: 15층 중 7층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 세대수: 총 275세대

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, '교통방송국' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린상가, 아파트, 관공서 등이 밀집해 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본 물건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 물건 북측으로는 폭 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업 완료지구)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 22일 접수된 이재민 씨의 전세권 설정(을3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번, 2025년 11월 12일 접수된 이재민 씨의 주택임차권이 있습니다. 보증금 150,000,000원이며, 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑4, 주식회사비피), 근저당권(을4, 대원디앤아이주식회사, 15,000,000원), 임의경매개시결정(갑5, 이재민) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 315,000,000원

* 권리분석 요약: 본 물건은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 배당 순위와 관계없이 낙찰자가 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변 상권 특성: 물건지 주변은 근린상가, 아파트, 관공서가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. '교통방송국' 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 본 문서 작성 시점의 제한으로 생략합니다. 일반적인 도시형생활주택 밀집 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 상업시설 및 공공시설 이용에는 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

* 시장 정보 분석 제한: 제공된 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' JSON 데이터가 비어 있어, 현 시세에 기반한 구체적인 상권 및 시장 분석이 어려운 점을 알려드립니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 인수 보증금 부담: 임차인 이 의 보증금 150,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 총 투자 비용 산정에 있어 핵심적인 고려 요소입니다.

* 임차권 등기 관련: 선순위 전세권(말소 예정)과 동일인이 주택임차권(인수)을 등기한 복합적인 권리 관계는 배당 시 보증금 전액 변제 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.

* 기타: 중심상업지역, 방화지구 등 복합적인 용도지역에 속해 있어 향후 재개발 또는 건축 관련 규제 및 제한 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 종합 의견

* 본 경매 물건은 광주광역시 광산구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받더라도 실제 부담하는 총액을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 따라서, 해당 물건의 정확한 시장 가치 평가와 더불어 인수해야 할 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 입지: 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하여 인프라 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 준신축급(2015년 준공)으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 용이하여 거주 편의성이 높습니다.

1.7. 예상 입찰가 산정 가이드

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보가 없어 정확한 현 시세 분석이 어려운 점 양해 부탁드립니다. 따라서 본 물건의 실제 시장 가치를 산정하기 위해서는 별도의 조사(부동산 중개업소 문의, 유사 물건 사례 조사 등)가 필수적입니다.

* 총 예상 부담액:

* 낙찰가 + 인수 보증금 = 총 지출액

* 예시: 만약 본 물건을 100,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 지출액은 100,000,000원(낙찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 250,000,000원이 됩니다.

* 입찰가 결정 시 유의사항:

* 낙찰가는 해당 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금을 고려하여, 실제 총 투자 비용이 시장 가치 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보증금 전액이 아닌 일부만 인수하게 될 경우, 해당 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. (본 건의 경우, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.