나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6453 [1] 전라남도 나주시 중앙동 3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 “나주버스터미널” 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 점포 및 상가, 단독주택 등의 부동산이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다. 기호(4,5) : 사다리형 토지로서, 주상나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 소폭의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 기호(4) : 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(5) : 지적도상 맹지이나, 인접필지(기호(4))를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) : 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>, 기호(5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 가축사육제한구역 (모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 (ㄱ) 및 컨테이너 2개동이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하실~지상3층 건물로서, (사용(증축)승인일 : 1989.11.17(2017.05.19) 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 벽지 및 타일 마감, 내부인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시 창호 등입니다. (3-나) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2018.04.16) 외 벽 : 샌드코트 마감, 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 타일 마감 등, 창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

(2-가) : 사무실및의원으로 이용중입니다. (3-나) : 제1종근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

(2-가) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다. (3-나) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ) 및 컨테이너 2개동이 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’ 에 나타낸 바와 같이 제시외 건물 (ㄱ) 및 기호(4) 지상에 이동이 가능한 컨테이너 2개동이 소재하며 제시외건물 (ㄱ)은 (2-가)의 일반건축물대장상 증축 등재된 건물로 확인되는 바, 면적은 일반건축물대장상의 증축 면적을 기준으로 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 원가법으로 감정평가하되, 제반현상 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 제시외 건물은 목록2의 일반건축물대장상 증축으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경6453 (1)

소재지: 전라남도 나주시 중앙동 3

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 673.00㎡ (약 203.58평)

건물면적: 1555.80㎡ (약 470.66평)

1.3. 감정가

감정가: 2,788,503,260원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 포함)

* 제시외 건물은 목록2의 일반건축물대장상 증축으로 등재되어 있음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 “나주버스터미널” 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 점포, 상가, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 나주버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 기호(1)의 경우 세장형으로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 기호(4,5)의 경우 사다리형으로서 주상나지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

- 기호(1): 남측 왕복 2차선, 북측 소폭 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

- 기호(4): 북측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

- 기호(5): 지적도상 맹지이나, 인접 필지(기호(4))를 통해 출입 가능.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역, 주거환경개선지구 등 다양한 도시계획법 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 채권 총액

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2008-11-25 접수)

등기부채권 총액 (토지/건물): 1,962,501,058원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 1: 김원민

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2001-04-22

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 2: 사단법인한국석면안전협회

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2025-04-09

- 확정일자: 2025-04-09

- 배당신고일자: 2025-11-27

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김원민)이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 실제 경매 진행 시 관련 사항을 면밀히 재확인해야 합니다. 그 외 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 나주시 중앙동 일대는 나주버스터미널 인근의 상업 및 주거 복합 지역으로, 점포, 상가, 주택 등이 혼재되어 있습니다. 이러한 입지적 특성은 다양한 업종의 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 인근 시설

나주버스터미널이 인접해 있어 유동 인구 확보 및 교통 편의성이 우수합니다. 주변에는 다양한 상업 시설 및 점포들이 밀집해 있어 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

나주버스터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상가 밀집 지역을 통해 다양한 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육/의료 시설

나주간호전문학원과 같이 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 국립나주병원과 같은 의료 시설도 존재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

나주시 지역 일부에서 축사 및 퇴비 공장 등으로부터 발생하는 악취로 인한 민원이 제기된 바 있습니다. 또한, 과거 폐기물 소각장 운영 관련 갈등 사례가 있었으나, 해당 시설은 현재 다른 용도로 전환되거나 폐쇄된 것으로 파악됩니다. 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 상 다양한 규제(가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등)가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일부 제시외 건물(컨테이너 2개동)이 존재하며, 이에 대한 소유권 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 본건은 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김원민(보증금 20,000,000원)이 존재하며, 인수 시 낙찰자의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 물리적 리스크

* 일부 토지가 맹지일 가능성이 있으나, 인접 필지를 통해 출입이 가능하여 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 제시외 건물(컨테이너 2개동)은 이동 가능성이 있는 구조물이므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주버스터미널 인근에 위치한 근린시설로, 대규모 감정가와 더불어 유동 인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 총 2개 동(지하~지상 3층, 4층)으로 구성되어 있으며, 제1종근린생활시설 및 사무실, 의원으로 이용된 이력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 투자를 결정하기 전에 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 제시외 건물 및 컨테이너 존재에 대한 명확한 확인과 함께, 임차인과의 관계 설정이 중요한 관건이 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 나주버스터미널이라는 주요 교통 허브에 인접하여 높은 접근성과 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 근린생활시설로서 다양한 상업 활동 및 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 복합 용도 지역 내 위치하여 지역 경제 활성화와 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 2,788,503,260원을 중심으로, 향후 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 비용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.