나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21414 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 2동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 문화동 소재 "문화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중ㆍ소규모의 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트라면조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가) "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호1~4) 일단의 부정형 평지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

일련번호1,4) 및 2,3) 사이의 왕복2차선의 포장도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,4) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-06-15) (중로2-6)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환 경정비법>입니다. 일련번호2,3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-06-15) (중로2-6)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21414 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 2동 1층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 45,000,000원

* 토지 면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

* 토지 지분: 47.08㎡ (약 14.24평)

* 건물 면적: 55.36㎡ (약 16.75평)

* 건물 지분: 55.36㎡ (약 16.75평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼성생명보험주식회사 (추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보 설비 등

* 사용 승인일: 1979년 1월 1일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "문화초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 12월 13일자 삼성생명보험주식회사 근저당 (금26,400,000원).

* 총 등기부채권액: 96,900,000원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸됩니다).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 중·소규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 주요 시설 접근성: "문화초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 주요 도로로의 진출입이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주택 유형: 아파트 (우진아파트)

* 건물 규모:

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 390세대

* 건물 최고층: 5층

* 사용 승인일: 1979년 1월 1일 (약 47년 경과)

* 주차: 총 220대 (세대당 약 0.56대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 본건 유닛 정보:

* 위치: 2동 1층 102호

* 전용 면적: 55.36㎡ (약 16.75평) [cite: 29 (implied from JSON)]

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1979년 준공되어 건물 연식이 47년에 달하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간 부족: 390세대 대비 220대의 주차 공간은 부족한 편으로, 거주자들의 불편이 예상됩니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군산시 나운동에 소재한 우진아파트 2동 1층 102호로, 감정가는 45,000,000원입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 하위의 모든 등기는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 건축된 지 47년 된 노후 아파트이며, 주차 공간이 부족한 단점이 있습니다.

* 다만, 비교적 낮은 감정가와 소액 투자가 가능하다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 45,000,000원으로 시세 대비 저렴한 가격으로 접근 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득합니다.

* 안정적인 주거지역: 군산시 나운동은 주거 기능이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 소액 투자 기회: 적은 자본으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가 분석:

* 55.36㎡ (1층) 실거래가: 2026년 1월 16일 3,300만원, 2026년 4월 4일 3,300만원.

* 65.78㎡ (5층) 실거래가: 2026년 3월 27일 4,200만원.

* 본 건과 동일 면적(55.36㎡)의 최근 매매가는 3,300만원으로 형성되어 있습니다.

* 감정가(45,000,000원) 대비 시세(3,300,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 이하 낙찰이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 노후도, 주차 공간 부족, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 3,500만원 ~ 3,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.