나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31769 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 31-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕감정 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완국구 태평동 소재 "전주초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는, 단독주택, 학교, 동사무소, 근린생확시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 단독주택 건부지 상태입니다.

인접 도로상태

남측 도로에 접하여 골목길에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육금지구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가 :시멘트 벽돌조 기와지붕 단층 단독주택으로서 외벽, :돌붙임 및 적벽돌 마감. 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :- 샷시호임 1-나, 다) :시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 광으로서 내벽, 외벽, :몰탕등 마감. 창호 : 목조호임

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

기본적인 급, 배수실비, 난방설비,등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 현황동 참조

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
1. 일괄매각
1. 제시외 건물에 대한 지분매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31769 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 31-6

용도: 단독주택

감정가: 37,109,790원

토지면적: 245.00㎡ (약 74.11평)

토지지분: 44.541㎡ (약 13.47평)

건물면적: 96.52㎡ (약 29.19평)

건물지분: 17.55㎡ (약 5.31평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

총 채권액 (등기부 기준): 44,032,062원

건축물 현황: 시멘트 벽돌조 기와지붕 단층 단독주택 (1975년 10월 10일 사용승인)

2. 입지 조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 소재 "전주초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 동사무소, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 사다리형 토지로서 단독주택 건부지 상태입니다.

* 인접 도로 상태: 남측 도로에 접하여 골목길에 접합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육금지구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

3. 권리 분석

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2025.10.02. 주식회사 대한채권관리대부 강제경매)

* 토지 등기부:

* 1969.12.31: 소유권이전 (김성운)

* 2025.09.24: 소유권이전 (김말순외 4명, 상속)

* 2025.10.02: 4번 김현배지분강제경매 (주식회사 대한채권관리대부, 44,032,062원) - 말소기준권리

* 건물 등기부:

* 1985.11.13: 소유권보존 (김성운)

* 2025.09.24: 소유권이전 (김말순외 4명, 상속)

* 2025.10.02: 4번 김현배지분강제경매 (주식회사 대한채권관리대부, 44,032,062원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 김말순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1968-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력 있는 임차인으로, 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 김숙희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력 있는 임차인으로, 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 김지아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력 있는 임차인으로, 인수 보증금은 0원입니다.

* 주의사항:

* 대항력 있는 임차인이 3명 존재하며, 보증금 및 차임은 미상으로 신고되었으나, 인수되는 보증금은 0원으로 계산되어 있습니다. 금액이 미상인 경우에도 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 지분매각으로 진행되므로, 공유자우선매수신고가 있을 수 있으며, 이는 1회로 제한됩니다.

* 일괄매각 대상입니다.

* 제시외 건물에 대한 지분매각이 포함됩니다.

4. 상권 분석

* 주변 매매/임대 정보:

* 전주 완산구 태평동 일대의 단독주택 매매가는 2024년 10월 기준, 71평 대지에 51.84㎡(약 16평) 건물을 갖춘 한옥 주택이 2억 2천만원에 매물로 나왔습니다. 해당 주택은 제1종일반주거지역으로, 본건의 제2종일반주거지역과는 차이가 있습니다.

* 인근 지역(전주시 덕진구 인후동)의 44평 대지에 85.78㎡(약 26평) 건물을 가진 2층 단독주택은 1억 5천만원에 매물로 확인되었습니다.

* 전주 완산구 지역의 주택 매물 시세는 대체로 1억 초반에서 2억 후반까지 다양하게 분포하고 있습니다. 다만, 이는 전체 토지 및 건물의 매매가 기준이며, 본건은 지분 매각이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건의 감정가는 37,109,790원으로, 동일 면적의 일반 매물 시세에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 이는 지분 매각이라는 특성과 현 시세 대비 낮은 감정가가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

* 교육 시설: 본건 동측 인근에 "전주초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의 시설: 주위에는 동사무소, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 전주시와 완주군 간의 통합 논의 과정에서 폐기물처리시설 등 혐오시설의 완주 지역 이전 가능성에 대한 논의가 있었으나, 전주시 측은 "주민 동의 없는 혐오·기피시설 이전 불가" 및 "완주 지역 이전 설치 계획 없음"을 명확히 하고 있습니다. 따라서 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각 대상이므로, 최종 낙찰 후에도 잔여 지분 소유자와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 지분 매각의 특성상, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 이 권리는 1회로 제한됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수되는 금액은 없으나, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 건물 제시외 면적이 320.13㎡로 상당한 면적을 차지하고 있으며, 이 부분에 대한 지분 매각도 포함되어 있어 실제 활용 가능성 및 관련 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 태평동에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. 전주초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이합니다. 그러나 지분 매각이라는 특성과 함께 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등의 리스크 요인이 존재합니다. 감정가는 37,109,790원으로, 이는 주변 시세 대비 낮은 수준으로 보이나, 지분 가치와 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 특히, 상당한 제시외 건물 면적에 대한 지분 매각 포함 여부와 실제 명도 대상이 되는 부분을 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 본건의 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 지분 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 입지: 전주초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 총 채권액은 44,032,062원이며 감정가는 37,109,790원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰 시 고려해야 할 금액은 낙찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

현재 파악된 주변 단독주택 매물의 시세 정보를 고려할 때, 본건의 지분 가치는 개별 토지 및 건물 가치의 일부에 해당하며, 공유자 우선매수권 등의 리스크를 감안해야 합니다.

일반적인 지분 매각 물건의 경우, 감정가 또는 그 이하에서 입찰이 이루어지는 경우도 있으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물 면적이 상당한 점 등을 고려해야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 37,109,790원을 기준으로, 권리 관계 및 향후 명도 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 신중히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최소 입찰 가능 금액: 감정가 37,109,790원

* 보수적 예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 40,000,000원 (시세 및 리스크 요인 고려)

* 적정 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 공유자 현황 파악, 임차인과의 심층 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.