나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22743 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 350-4 초읍골드빌 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '부산학생교육문화회관' 동측 인근에 위치하는 초 읍골드빌 제2층 제202호로서, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 타일붙임 및 드라이비트 마감, 창호 : 하이새시 이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔(폐문부재))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있으며, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 서측으로 약 3m 내외의 막다른 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상. (2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이영애)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22743 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 350-4 초읍골드빌 2층202호

물건종별: 오피스텔

감정가: 157,000,000원

토지면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

건물면적: 54.51㎡ (약 16.49평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물명: 초읍골드빌

준공연도: 2015년

해당층: 2층 / 총 7층

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 초읍동에 위치하며, '부산학생교육문화회관' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 해당 지역은 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건의 남동측으로는 약 8m의 포장도로가, 서측으로는 약 3m의 막다른 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 용도 지역이 지정되어 있습니다.

* 주소: 부산광역시 부산진구 성지곡로16번길 17 (초읍동)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 강제경매개시결정 (2025타경22743) - 채권자: 주택도시보증공사 (2025-09-29 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018-08-30

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 확약서로 인해 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 관련 법적 절차 및 서류의 진위 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시설: '부산학생교육문화회관'이 인근에 위치하여 문화 및 교육 관련 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 특성: 본건 주변은 공동주택과 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 업종: 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주변 상업 시설과의 연계성을 통해 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 2015년에 준공되어 비교적 최신 축에 속합니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 난방, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 편리합니다.

* 주거/업무 환경: 주변이 공동주택 단지와 근린생활시설로 구성되어 있어, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 이영애 씨가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으나, 낙찰자는 계약 관계 및 관련 법적 절차를 면밀히 검토하여 추가적인 채무 부담이 없는지 최종 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 정확히 파악하고, 인수 후 발생할 수 있는 절차 및 조건을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동에 위치한 오피스텔로서, 감정가는 1억 5천 7백만원이며 전용면적은 54.51㎡ (약 16.49평)입니다. '부산학생교육문화회관' 인근에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 임차인 이영애 씨가 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 부담할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항은 낙찰 후 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 주변 공동주택 단지와 근린생활시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 및 보증금 포기로 인해 권리 관계가 비교적 정리되어 있어 투자 위험이 낮습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 모집에 유리할 것으로 예상됩니다.

* 최신 건물: 2015년 준공된 건물로, 현대적인 시설을 활용한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 157,000,000원

* 최근 거래 사례: 2025년 1월 13일, 동일 건물(초읍골드빌, 350-4번지)에서 160,000,000원 (1억 6천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. (참고: 해당 거래는 본 건과 층수가 다를 수 있습니다.)

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 감정가와 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 1억 5천 7백만원에서 1억 6천 5백만원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 157,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.