나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22786 [1] 부산광역시 영도구 영선동4가 1-2 신화하니엘 더마린 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 남항동2가 소재 대평초등학교 남동측 인근에 위치하는 신화하니엘 더마린 14층 1401호로서, 부근은 중소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 소규모 공장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 14층 1401호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 화강석 판붙임 마감 등, 내 벽: 벽지마감 창 호: 샷시창

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보기 및 소화전설비, 승강기 설비, 공동현관기, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-11-17)(소로3-45)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m이하)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2024년1월12일
제6050호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.05.11.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22786 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 영선동4가 1-2 신화하니엘 더마린 14층 1401호

건물명: 신화하니엘 더마린

용도: 오피스텔 (업무시설/주거용)

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.5076㎡ (약 6.81평)

건물면적 (전용면적): 81.94㎡ (약 24.78평)

건물 지분 (전용면적): 81.944㎡ (약 24.78평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 중 14층

사용승인일: 2019년 11월 26일 (2019.11.26. 기준)

1.3. 권리 관계

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025타경22786)

등기부요약:

* 신탁등기 말소 (을구)

* 주택임차권 (조은혜, 255,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 278,603,345원) - 말소기준권리

1.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

* 신청채권자(주택도시보증공사)는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2024년 1월 12일 제6050호)를 말소하는 것에 동의함. (2026.05.11.자 제출 서면 참조)

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 영도구 영선동4가에 위치하며, 남항동2가 소재 대평초등학교 남동측 인근에 자리함.

* 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 소규모 공장 등이 혼재된 지역임.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 여건

* 차량의 접근이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025타경22786)가 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 조은혜

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 27일

* 확정일자: 2021년 12월 03일

* 배당신고일자: 2024년 01월 12일

* 대항력: 없음

* 종합: 임차인 조은혜는 대항력이 없으며, 임차권 등기(을3)는 말소될 예정임. 보증금 255,000,000원은 경매 절차를 통해 인수되지 않을 것으로 판단됨.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (지상권 없음).

* 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 부산광역시 영도구 영선동4가로, 준공업지역으로 지정되어 있음.

* 지역은 주거, 상업, 소규모 공업 시설 등이 혼합된 복합 용도 지역의 성격을 띰.

4.2. 인근 개발 계획

* 해당 지역은 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(78m 이하)에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 시설

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 화강석 판 붙임 마감 등으로 시공됨.

* 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 구성됨.

* 위생 설비, 급배수 설비, 화재경보기 및 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관기, 도시가스 설비에 의한 개별난방 시스템이 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설 및 기타

* 주변에 초등학교(대평초등학교)가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 다양한 편의시설 및 상업시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

* 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 일부 소음이나 먼지가 발생할 수 있으나, 주거용 오피스텔로서 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 비록 대항력이 없으나, 임차인 조은혜의 보증금(255,000,000원)이 감정가 및 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 사전에 면밀히 검토해야 함.

* HUG의 조건부 포기 동의가 경매 절차를 원활하게 진행시키는 요인이 될 수 있으나, 계약 내용에 대한 명확한 확인이 필요함.

6.2. 시장 리스크

* 2026년 4월에 이루어진 최근 실거래가(187,000,000원, 198,000,000원)가 감정가(250,000,000원)보다 낮은 수준을 보이고 있어, 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 영도구 지역의 부동산 시장 전반의 침체 또는 회복 가능성에 대한 분석이 필요함.

7. 종합 의견

본건 신화하니엘 더마린 오피스텔은 부산 영도구에 위치하며, 교육 시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 건물 자체의 구조 및 설비 상태는 양호하며, 업무시설(주거용 오피스텔)로서 현재 이용 중입니다. 임차인의 대항력이 없고, 채권자인 주택도시보증공사가 임차권 말소에 동의하는 조건으로 경매가 진행되어 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 실거래가가 감정가 대비 하락세를 보이고 있어 투자 시점에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없고, 임차권이 말소될 예정이므로 낙찰 후 명도 및 권리 승계 관련 리스크가 낮습니다.

* 오피스텔의 표준 면적(81.94㎡)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 향후 영도구 지역의 개발 또는 부산항 재개발 등 지역 경제 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하여 경매 절차가 비교적 안정적으로 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 4월 기준 187,000,000원 ~ 198,000,000원)와 감정가(250,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수액이 없는 점을 감안하여 입찰가 산정은 다음 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 85% 수준인 약 212,500,000원부터 고려.

* 적정 수준 접근 시: 감정가 수준인 약 250,000,000원 범위 내에서 입찰.

현재 시장 상황 및 본건의 개별적 가치를 고려하여 최종 입찰가는 결정해야 하며, 2026년 4월 실거래가 추이를 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰을 시도하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.