나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31271 [1] 경상남도 진주시 중안동 163-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 중안동 소재 "진주초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-108)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일 : 1990.09.14)로서, 외 벽 :석재타일 붙임, 몰탈위 페인트, 징크판넬 마감 내 벽 :벽지마감, 수성페인트, 일부 타일마감 바 닥 :장판깔기, 일부 타일마감 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(2):안내실, 주차장, 숙박시설 및 근린생활시설임.

설비내역

기호(2):난방설비 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

1층 및 5층의 공부상 용도는 대중음식점, 여관이나 현황 안내실, 주차장 및 다용도실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘㉠)’] 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31271 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 중안동 163-2 (신주소: 경상남도 진주시 비봉로49번길 13)

* 용도: 숙박시설, 근린생활시설

* 감정가: 908,759,140원

* 토지면적: 201.70㎡ (약 61.01평)

* 건물면적: 714.83㎡ (약 216.27평) (지하 1층, 지상 5층)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 고OO (고종영)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 중안동 소재 "진주초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근 가능하며, 일반적 교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 소로(폭 8m 미만)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주초등학교, 진주초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 9월 11일 농협은행주식회사 근저당권 (470,400,000원). 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'가 명시되어 있으나, 구체적인 권리 내용 및 대상은 제공된 정보에서 확인되지 않음.

* 채권총액 (말소기준권리 외): 강제경매 채권자 고종영(77,243,835원) 외 다수. 등기부채권 총액은 470,400,000원임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 또한 0원으로 파악되나, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요함.

4. 상권분석

* 대상 물건은 진주시의 일반상업지역에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 공존할 수 있는 환경임.

* 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 과거 유흥음식점, 대중음식점, 여관 등으로 등록된 이력이 있어 상업적 활용 가능성이 높음.

* 진주초등학교 인근으로 학생 및 학부모 유동인구와 배후 주거지역의 소비층을 확보할 수 있는 잠재력이 있음.

* 다만, 진주 도심 상권은 쇠퇴 경향을 보이며 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중임.

5. 생활정보

* 진주초등학교 및 진주초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

* 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 주거 지역과의 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 임대료 및 보증금 미확인으로 인한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 1층 및 5층의 공부상 용도는 대중음식점, 여관이나 현황은 안내실, 주차장, 다용도실로 사용되고 있어, 추후 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있음.

* 건축 연도: 1990년 사용승인으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 감정평가에 포함되었으나, 별도 관리 및 철거 비용 발생 가능성이 있음.

* 미상인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 어려워 잠재적 위험 요소로 관리할 필요가 있음.

* 혐오시설: 주변 지역(내동면)에 쓰레기 처리 시설 등 혐오시설 관련 이슈가 있으나, 본 물건 소재지(중안동) 인근에서는 특이사항이 발견되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 중심 상업지역에 위치한 숙박시설 및 근린생활시설로서, 진주초등학교와 인접하여 입지적 장점을 가짐.

* 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확함.

* 다만, 임대 관계 미상, 공부상 용도와 현황의 차이, 노후화, 잠재적 미등기 권리 등은 투자 시 신중한 접근을 요하는 요소임.

* 적극적인 현장 조사와 추가적인 권리 및 임차인 확인 절차가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 진주시 중심 상업지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 관리가 가능함.

* 명확한 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정임.

* 활용 가능성: 숙박시설 및 근린생활시설로서 다양한 영업 활동에 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 908,759,140원임.

* 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임차인 현황 미상으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 시장 전망, 물건의 구체적인 상태 및 부대 비용(수리비, 명도비 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 투자의향 및 리스크 감수 수준에 따라 감정가 대비 일정 비율(예: 70~90%)을 참고하여 입찰가를 산정할 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 철저한 시장 조사와 현장 방문을 통해 최종 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.