나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12212 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 130 덕산서광아파트 가동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1)은 경상남도 창원시 동읍 용잠리 소재"창덕중학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 기호 2)는 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 1) : 철근콘크리리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임. 기호 2) : 철골철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 9층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호 1) : 아파트로 이용중임. 기호 2) : 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호 1) : 급배수.위생설비, E/V설비, 난방설비 등 기호 2) : 급배수.위생설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 1) : 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 기호 2) : 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1) : 본 건 북서측 및 북동측으로 소로2류와 각각 접함. 기호 2) : 본 건 남측으로 중로1류, 북측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-04-03)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m )(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 기호 2) : 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(장유지구) , 지구단위계획구역(중심 상업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축 종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12212 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동읍농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 130 덕산서광아파트 가동 11층 1104호

용도: 아파트

건축년도: 1994년 6월 (사용승인일 1994.06.10)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 94,000,000원

토지면적: 24.28㎡ (약 7.34평)

건물면적: 70.11㎡ (약 21.21평)

- 아파트 공급면적 기준이며, 전용면적은 약 59.4㎡ (약 17.97평) 수준의 유사 물건 시세 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

아파트 단지 북서측 및 북동측으로 소로(폭 8~10m)와 각각 접하여 차량의 출입이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로(폭 8~10m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2013년 7월 29일에 접수된 동읍농업협동조합의 근저당권(을3)으로 판단됩니다.

이하 본 건 접수 후 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 인수될 권리는 없는 것으로 보이며, 현재까지 확인된 사항으로는 지상권 등이 해당될 수 있으나, 현재 공부상으로는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 임동재 (성씨만 공개: 임 )

총 보증금: 75,000,000원 (최초 40,000,000원, 이후 2차례 증액)

전입일자: 2005년 02월 23일

확정일자: 2005년 02월 04일 (1차), 2016년 11월 28일 (2차 증액분)

대항력: 있음.

주의사항: 임차인 임동재는 대항력을 갖추고 있으나, 감정평가서 요약 표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 가능성을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 합계가 '0원'으로 표기된 점은 해석상 상반되는 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 정확한 권리 관계를 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 단지 인근에는 기본적인 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

창덕중학교 인근 지역으로, 교육 시설과 함께 형성된 소규모 상권을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 설치되어 있습니다.

추가적인 대형마트, 병원, 관공서 등은 차량을 이용해 인근 시내 중심지로 이동해야 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 창덕중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 등 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주차시설

서광아파트는 총 159세대에 총 40대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지상 4대, 지하 5대).

세대 당 주차 대수가 부족할 수 있어 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임동재의 존재입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 달리, 임차인이 보증금을 실제 인수받지 못할 경우 명도 과정에서 저항이 발생하거나 법적 절차가 복잡해질 수 있습니다. 이는 예상치 못한 시간과 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 (혐오시설 확인 등)

현재까지 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 주변에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

창덕중학교 인근에 위치한 주거 지역의 특성상, 일반적으로 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 건은 창원시 의창구에 위치한 아파트로, 교육 시설이 인접해 있고 비교적 양호한 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

감정가는 94,000,000원이지만, 최근 유사 면적(84.42㎡) 아파트 매매가(1.2억원)를 감안하면 시장 가치는 약 1억원 내외로 추정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 임동재의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보는 명도 과정에서 주의를 요하는 핵심 리스크입니다.

이러한 권리 관계에 대한 명확한 확인과 안정적인 명도가 선행된다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 시, 현재 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

철저한 명도 및 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 관리한다면, 향후 시세 상승에 따른 자본 이득을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 94,000,000원이며, 최근 실거래가(84.42㎡ 기준)를 바탕으로 추정된 시장 가치는 약 99,800,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이 예상 입찰가는 보증금 인수 여부에 대한 현재 정보에 기반한 것이므로, 실제 입찰 시에는 물건의 현황, 경쟁 상황, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.