나이스옥션 법원경매 창원 2025타경714 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 728 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 진영읍 여래리 소재, '진영시외버스터미널' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 노선점포, 후면지 단독주택, 아파트 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1),(3)토지는 일단의 부정형으로서 "대"로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1)토지는 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 기호 (3)토지는 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)토지 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 기호 (3)토지 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

(ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층(주택 및 창고) : 약 42.3㎡ ※ 토지사용수익처분상 영향을 미칠 것으로 판단되는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)블록조 함석기와지붕 단층건으로서 외 벽 : 모르타르 위 페인팅, 석재뿜칠 마감 내 벽 : -- 창 호 : 새시 및 목재 이중창호 임.

이용상태

기호 (2)건물은 주택으로 이용중임. ※ 현장실사 시 이해관계인의 부재로 내부는 조사치 못하였으며 통상적인 이용상황, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하여 조사하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

설비내역

난방시설, 위생시설, 급.배수시설 설비되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄴ)블록조 함석지붕 단층(창고) : 약 4.0㎡ (ㄷ)판넬조 함석기와지붕 단층(주택 일부) : 약 16.0㎡

공부와의 차이

본건 기호 (2)건물은 귀 의뢰목록상 구조 및 면적과 현황 구조 및 면적이 상이한 바 감정목적을 고려 현황을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,1-3) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경714 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 728

용도: 단독주택

감정가: 292,274,700원

토지면적: 430.00㎡ (약 129.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.06㎡ (약 9.99평)

건물 제시외면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

총 건축 연면적 (등록 + 제시외): 약 95.36㎡ (약 28.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부원새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재, '진영시외버스터미널' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 노선점포, 단독주택, 아파트 등이 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본 건의 토지는 일단의 부정형으로서 '대(垈)'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지 기호 (1)은 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지 기호 (3)은 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약 (토지):

* 말소기준권리: 2014-07-17 접수된 부원새마을금고 근저당권 (을3).

* 이후의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 및 이후 권리 합계): 약 245,375,369원 (자료상 표기된 총 채권액 기준)

* 등기부 요약 (건물):

* 말소기준권리: 2014-07-17 접수된 부원새마을금고 근저당권 (을1).

* 이후의 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 및 이후 권리 합계): 약 251,606,159원 (자료상 표기된 총 채권액 기준)

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-03

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 없음)

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,1-3) 매각 포함.

1.3. 상권분석

* 본 건은 진영시외버스터미널 인근에 위치하며, 주변에 노선점포, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

* 소규모 상업 시설이 일부 존재하나, 대규모 상업지역보다는 주거 지역의 성격이 강한 것으로 판단됩니다.

* 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 진영시외버스터미널 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근 노선점포를 통한 기본적인 상점 이용이 가능합니다. 대규모 편의시설(병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 단독주택과 아파트가 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교육시설: 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추후 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 공부상 면적과 현황 면적의 차이: 건물(2)는 공부상 33.06㎡이나, 현황은 그 구조 및 면적이 상이한 것으로 파악되었습니다. 이 부분은 경매 진행 시 반드시 확인 및 조치가 필요합니다.

* 미등기/무허가 건물 존재: 제시외 건물로서 약 62.30㎡ (주택 및 창고 포함)의 면적이 존재합니다. 이 중 약 42.3㎡의 제시외 건물은 토지 사용 수익 처분에 영향을 줄 수 있어, 경매 진행 시 적절한 조치가 요구됩니다.

* 현장 조사 제한: 이해관계인 부재로 건물 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

* 도로 접면: 토지가 약 2~3미터의 좁은 도로에 접해 있어, 향후 건축 또는 재건축 시 도로 관계 법규 충족 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍 여래리 소재 단독주택으로, 430.00㎡의 넓은 토지에 등록된 건물 33.06㎡와 함께 약 62.30㎡의 제시외 건물들이 존재하는 복합적인 물건입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 큰 하자는 없어 보입니다. 그러나, 건축물 공부와 현황 간의 면적 차이, 제시외 건물의 존재, 그리고 내부 조사 미비는 본 건의 낙찰 후 활용에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 제2종일반주거지역에 위치하며, 토지 가치를 중심으로 평가된 감정가격을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (430.00㎡) 보유: 제2종일반주거지역 내에서 토지 활용 가치가 높습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 일괄 매각: 토지 및 등록된 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 현황 그대로 취득 가능합니다.

* 진영 시외버스터미널 인근: 지역 내 기본적인 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 292,274,700원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 3~5월 거래, 4,500만원~7,500만원)는 본건의 단독주택 및 넓은 토지 가치를 직접 반영하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 토지 가치가 크게 반영된 것으로 판단됩니다.

* 리스크 요인 고려: 건축물 현황과의 차이, 제시외 건물의 법적/행정적 처리, 내부 조사 미비 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.