나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12225 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1428-5 분성마을4단지한솔솔파크 405동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "분성중학교" 북서측 인근에 위치하는 분성마을4단지한솔솔파크 405동 13층 1301호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕,경사지붕지붕 20층건 내 13층 1301호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 남측으로 중로1류, 동측으로 대로3류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역( 북부지구), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05 -22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

1. 1 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12225 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1428-5 분성마을4단지한솔솔파크 405동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원

토지 면적: 49.77 ㎡ (약 15.06 평)

건물 면적: 84.99 ㎡ (약 25.71 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1. 2 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕, 경사지붕 지붕의 20층 건물 내 13층 1301호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 아파트로 이용 중입니다.

1. 3 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1. 4 토지 이용 상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서 현황 '공동주택부지'로 이용 중입니다.

1. 5 공부와의 차이

없습니다.

1. 6 기타 참고사항

임대관계는 미상이며, 구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 기재하였습니다. 또한, 현장조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과를 종합하여 평가하였으므로 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

2. 0 입지조건

2. 1 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "분성중학교" 북서측 인근에 위치하는 분성마을4단지한솔솔파크 405동 13층 1301호로서, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2. 2 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려 시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2. 3 인접 도로 상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 남측으로 중로1류, 동측으로 대로3류와 각각 접합니다.

2. 4 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구)에 해당합니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-22)(접합)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 포함됩니다.

3. 0 권리분석

3. 1 말소기준권리

을23. 근저당 (국민은행, 2022-11-11 접수, 채권금액 172,700,000원).

3. 2 등기부 요약

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을23. 근저당 (국민은행, 2022-11-11 접수, 172,700,000원) - 말소기준권리

* 갑24. 가압류 (롯데카드, 2024-12-27 접수, 6,913,058원) - 말소

* 을24. 근저당 (조혜원, 2025-02-20 접수, 20,000,000원) - 말소

* 갑26. 가압류 (서민금융진흥원, 2025-06-24 접수, 7,873,755원) - 말소

* 갑27. 임의경매 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 2025-10-02 접수, 166,995,984원) - 본건 경매개시결정

3. 3 등기부 채권 총액

207,486,813원

3. 4 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 0 상권분석

4. 1 주변 환경

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

4. 2 지역 특성

김해시 삼계동의 제3종일반주거지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4. 3 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4. 4 주변 시설 (혐오시설 조사)

현장 조사 및 주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 지역 전반의 환경 이슈(예: 폐기물 처리 시설, 석산 개발 등)는 존재하나, 본 물건지와 직접적인 영향권에 있다고 보기는 어렵습니다.

5. 0 생활정보

5. 1 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 2 교육시설

단지 북서측 인근에 분성중학교가 위치하며, 가야대학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역 정보가 있습니다.

5. 3 교통

대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

5. 4 단지 정보

* 아파트명: 분성마을4단지한솔솔파크

* 주소: 경상남도 김해시 삼계동 1428-5

* 사용승인일: 2005년 1월 10일

* 총 동수: 10동

* 총 세대수: 646세대

* 최고층: 20층

* 주차대수 합계: 383대 (지상), 19대 (지하) → 383대 + 277대(지하 자동) = 660대 (세대당 약 1.02대)

6. 0 잠재적 리스크

6. 1 미확인 임대차

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 2 건물 노후화

2005년에 사용승인된 건물로, 19년차를 맞이하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 3 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 과정이 있었으나, 등기부상 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되므로 권리 자체에 대한 인수 부담은 없습니다.

7. 0 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 분성마을 4단지 한솔 솔파크 아파트 13층 물건으로, 법원 감정가는 213,000,000원입니다. 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 교통, 교육, 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자는 소유권 외 모든 권리를 말소시킬 수 있어 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 투자 가치를 보유한 물건으로 판단됩니다.

8. 0 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해시 삼계동 내 명문 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어난 주거 지역입니다.

* 편리한 교통: 대로 및 중로에 접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 면적: 84.99㎡ (약 25.7평)의 전용면적은 일반적인 선호도가 높은 크기입니다.

9. 0 예상 입찰가

9. 1 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 19일: 19,000만원 (84.9902㎡, 1층)

* 2026년 5월 15일: 18,200만원 (84.9902㎡, 13층)

* 2026년 6월 26일: 19,800만원 (77.4926㎡, 7층)

본건 물건의 전용면적은 84.99㎡ (약 25.7평)이며, 13층에 위치합니다. 가장 유사한 조건의 거래 사례는 2026년 5월 15일에 거래된 13층, 84.9902㎡ 면적의 18,200만원입니다. 다른 77.4926㎡ 면적의 7층이 19,800만원에 거래된 점을 볼 때, 층수 및 면적에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다. 현재 감정가는 213,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 19,000만원) 및 가장 유사한 조건의 거래가(18,200만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

9. 2 예상 입찰가 산정

최근 거래가 중 가장 유사한 조건의 13층 물건 가격(18,200만원)을 기준으로, 약간의 시장 상승 여력 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 해당 금액이 실질적인 투자 비용이 됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 및 시장 상황을 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.