나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12218 [1] 경상남도 김해시 한림면 용덕리 532-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.10.17

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 '용덕마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소 규모 공장지대로서 중·소규모 공장, 농경지, 단독주택, 임야 등이 위치하고 있어 제반 주위 환경은 보통시됨.

토지의 상황

(1)토지의 형상 및 이용상황 - 일련번호(1): 부정형의 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 토지로서, 공업용 건부지로 이 용중임. - 일련번호(3): 부정형의 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 토지로서, 창고용 건부지로 이 용중임. (2)도로상태 - 일련번호(1): 남측으로 세로(본건 일부 포함)와 접하고 있음. - 일련번호(3): 서측으로 세로와 접하고 있음. 본건 토지는 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시 됨. (3)토지이용계획 및 공법상 제한상태 - 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역 산업형), 성장 관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역), 가축사육제한구역(200m 제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 임. - 일련번호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역 산업형), 성장 관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역), 가축사육제한구역(200m 제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 임.

건물의 구조 및 현상

(1)건물의 구조 및 이용상태 일련번호(2): 대상건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, - 벽체: 판넬잇기마감, 일부 내벽 콘크리트노출 등. - 천정: 철골트러스 위 판넬잇기마감 등. - 바닥: 하드너마감 등. - H-Beam: 주기둥 600×200mm. - 층고: 최고높이 약 12m, 처마고 약 10m. - 창호: 샷시창구조 임. - 이용상태: 공장으로 이용중임. 일련번호(2-1): 대상건물은 조적조 슬래브지붕 단층건으로서, - 외벽: 타일붙임 등. - 내벽 및 천정: 벽지마감 등. - 바닥: 장판지깔기, 타일붙임 등. - 창호: 샷시창구조 임. - 이용상태: 사무실 및 기숙사로 이용중임. 일련번호(3): 대상건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, - 벽체: 사이딩판넬붙임 등. - 바닥: 콘크리트미장 마감 등. - 창호: 샷시창구조 임. - 이용상태: 창고로 이용중임. (2)위생 및 냉난방설비 등 제반 전기설비, 위생 및 급배수설비(일련번호(2-1,3), 난방설비(일련번호(2-1), 태양광 온수 기(일련번호(2-1)) 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

대상 기계기구는 공장운영을 위한 기계기구로서 제반 현상 및 관리상태는 보통시됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 전술 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견Ⅰ', 'Ⅲ. 기타 참고사항', '3. 기타 참고사항'을 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(2-1~2-16)포함, 목록 1.지상에 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각 제외. 목록 1.일부가 현황 '도로'로 이용 중, 기계기구 일련번호 6은 등기부상 제조년도가 2024이나, 현황은 2025.4.인 것으로 조사되며 일부 기계기구는 등기부상의 용량, 수량/용량 등이 현황과 다소 상이한 바 확인 요, 기계기구 일련번호 9는 소재불명상태이며 기계기구 일련번호 (17~30)은 기계기구 일련번호 (3-16)과 중복되는 기계기구임, 기계기구 정상작동 여부는 불분명하므로 별도 확인 요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12218 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 용덕리 532-2

용도: 근린시설 (건축물대장상 자원순환관련시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 1,833,102,040원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 2488.00㎡ (약 752.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 716.16㎡ (약 216.64평)

건물 제시외면적: 114.38㎡

1.3. 건물 상세 (건축물대장 기반)

건물 (일련번호 2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장. 건축면적 589.28㎡.

건물 (일련번호 2-1): 일반철골구조 판넬지붕 단층 사무실/기숙사. (건축물대장상 별도 표기 없음, 현황 보고서상 기재)

건물 (일련번호 3, 건축물대장상 건물 4): 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고. 건축면적 126.88㎡.

2. 입지조건

2.1. 주변 현황

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 '용덕마을' 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 소규모 공장지대로서 중·소규모 공장, 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황

일련번호(1) 토지: 부정형의 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

일련번호(3) 토지: 부정형의 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 토지로서, 창고용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 도로 및 교통

본건 토지는 남측(일련번호 1) 및 서측(일련번호 3)으로 세로(도로)와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

위치 및 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.4. 토지이용계획 및 공법상 제한

일련번호(1) 및 (3) 토지 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 대구은행 근저당권(을12)입니다.

이후 접수된 대부분의 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 119억 7천만원 수준으로 높게 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

(제공된 정보상 명확히 기재된 임차인 내역 및 보증금, 차임이 없어 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

(매수인은 해당 지상권의 존부 및 인수 여부에 대해 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건은 김해시 한림면의 공업지대 내에 위치하고 있어, 공장 및 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

건축물대장 상 주된 용도가 '자원순환관련시설' 및 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있어, 해당 업종의 사업장으로 활용 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 환경

주변에 중·소규모 공장, 농경지, 단독주택, 임야 등이 산재하여 지역 산업 활동 및 배후 수요가 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 '용덕마을' 인근에 위치하며, 지역 주민 및 공장 근로자를 위한 기본적인 편의시설 접근성을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

다만, 구체적인 편의시설 및 생활권 관련 정보는 추가적인 현장 조사 또는 주변 지역 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

남측 및 서측으로 도로와 접하고 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 용이한 교통망을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계기구 관련 불확실성

공장 및 광업재단 저당법에 포함된 다수의 기계기구가 감정평가 대상에 포함되었으나, 다음과 같은 불확실성이 존재합니다.

* 제조년도, 용량, 수량 등이 등기부와 현황이 상이한 경우가 조사되었습니다.

* 일부 기계기구(일련번호 9)는 소재불명 상태입니다.

* 일부 기계기구(일련번호 17~30)는 타 목록과 중복됩니다.

* 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명하여 별도의 확인이 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 현황의 일부 불일치

본건 토지(목록 1)의 일부가 현황상 '도로'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 토지 이용 및 가치 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

목록 1. 지상에 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

6.4. 물건의 특수성

유동화 물건으로, 금융 구조 및 관련 이해관계에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.5. 공법상 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 인한 개발 및 운영상의 제약이 존재합니다.

6.6. 주변 혐오시설

현장 주변 지역에 대한 위성 지도 및 항공 사진 분석 결과, 인근에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 소각장, 하수처리장 등)이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지는 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 또는 인근 시설의 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 한림면의 공업지대에 위치한 근린시설(공장, 창고, 사무실 등)로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 약 18억 3천만원 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

입지 면에서는 도로 접근성이 양호하고 공업지대 내에 위치하여 사업장으로 활용 가능성이 있으나, 감정평가서 상 기계기구의 상태 및 명세 불일치, 토지 일부의 도로 현황 이용, 다수의 공법상 제한 등 잠재적 리스크 요인을 신중히 검토해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 공업지대 내 위치 및 일괄 매각으로 인한 사업장 운영 용이성

* 건축물대장 상 자원순환관련시설, 제2종근린생활시설 등으로 특정 용도에 최적화된 활용 가능성

* 말소기준권리 이후의 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성 (일부 지상권 제외)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리분석 상 인수할 보증금이 없고, 감정가를 기준으로 하되 상기 언급된 잠재적 리스크 요인(기계기구 불확실성, 토지 일부 도로 이용, 공법상 제한, 유동화 물건 특성 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 기계기구 실사, 주변 시세 조사를 통한 심층적인 분석이 필수적입니다.

(제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.