나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12206 [1] 경상남도 김해시 부원동 63-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동소재(복천빌라) 2층 201호외 2개호로서 부근은 중.소규모의공동주택, 단독주택 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호, 202호, 3층 302호로서 외벽: 화강석 스톤코트등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 유사한 토지로서 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 일부 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12206 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 부원동 63-2, 2층 201호

1.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 감정가

119,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 34.72㎡ (약 10.51평)

* 토지지분: 34.72㎡ (약 10.51평)

* 건물면적: 59.82㎡ (약 18.11평)

* 건물지분: 59.82㎡ (약 18.11평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

북OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다. 복천빌라 지역 내에 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물상태

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다.

* 외벽: 화강석 스톤코트 마감.

* 내벽: 벽지 마감.

* 천정: 벽지 마감.

* 창호: 샤시 창호입니다.

2.4. 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

토지는 대체로 세장형에 유사한 형상이며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.7. 인접도로상태

본건은 북측으로 도로가 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준주거지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 6일에 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(채권액 85,200,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 5월 7일

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

* 갑1 (2014-01-28 접수): 소유권보존 (김복천) - 소멸 예정

* 갑6 (2022-05-06 접수): 소유권이전 (박성민) - 소멸 예정

* 을3 (2022-05-06 접수): 근저당권 (북부산농업협동조합, 85,200,000원) - 말소기준권리, 소멸 예정

* 갑8 (2025-10-01 접수): 임의경매 (북부산농업협동조합, 170,795,714원) - 본 경매 개시 결정, 소멸 예정

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 사항은 명시되지 않았습니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 매매 사례

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 일신빌라 (부원동 69-2, 2001년식, 2층, 73.02㎡): 2026년 2월 24일, 83,000,000원 거래. (평당 약 113.7만원)

* 스위트빌 (부원동 8-18, 2012년식, 3층, 58.76㎡): 2026년 2월 3일, 64,000,000원 거래. (평당 약 108.9만원)

* 부원골드빌라C (부원동 23-1, 2000년식, 1층, 40.29㎡): 2025년 12월 12일, 55,500,000원 거래. (평당 약 137.8만원)

4.2. 평균 시세 분석

본건 건물면적 59.82㎡ (약 18.11평)과 유사한 면적의 거래 사례인 스위트빌(58.76㎡, 6400만원)의 평당 가격(약 108.9만원)을 적용하면, 대략 1970만원(18.11평 * 108.9만원/평) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 면적이 유사한 스위트빌 거래가액 6,400만원을 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 6,400만원에서 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 119,000,000원입니다. 그러나 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 가격을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 스위트빌(58.76㎡)의 6,400만원, 일신빌라(73.02㎡)의 8,300만원 거래 사례와 비교하면 그 차이가 두드러집니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 중소규모 공동주택과 근린시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 간의 괴리

가장 큰 리스크는 감정가(119,000,000원)와 실제 시장 시세(약 6,400만원 ~ 7,500만원 추정) 간의 상당한 차이입니다. 이는 낙찰 후 재매각 또는 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

* 임대관계가 미상으로, 임차인 외에 다른 점유자가 있을 가능성 또는 현재 점유 상황에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 현장 조사 시 일부 폐문 부재로 인해 건물 내부 상태를 일반적인 수준으로 기재하였으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 잠재적 인수 권리

등기부상 소멸 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 지역 제한

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 가축 사육 관련 업종은 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 부원동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 공동주택 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태는 철근콘크리트 구조로 준수하며, 기본적인 생활 설비도 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높아, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 임대 관계 미상 및 잠재적 지상권 인수 가능성 등 확인되지 않은 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가와 시세 간 큰 차이로 인한 시세차익 기대 가능성

* 권리상 인수되는 부담이 없어 명도 용이성

* 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 시세(평당 약 108.9만원 ~ 137.8만원)와 본건의 전용면적(59.82㎡)을 고려할 때, 적정 시장 가치는 약 6,400만원에서 7,500만원 사이로 추정됩니다. 감정가(119,000,000원)와의 괴리가 크므로, 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 법원의 최저 매각 가격 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.