나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12190 [1] 경상남도 김해시 율하동 1339-2 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "수남초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서(3층 301호), 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 소재하는 상업지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일: 2014.06.09.) 외벽: 치장석재 붙임 등. 내벽: 인테리어 마감, 벽지 붙임 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

학원(근린생활시설)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2008-10-16), 도시지역 , 지구단위계획구역(2024-08-14) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12190 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 율하동 1339-2 3층301호

* 용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 525,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

* 토지면적: 95.63㎡ (약 28.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 214.89㎡ (약 65.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호

* 사용승인일: 2014년 06월 09일

* 건축물 정보 요약: 본 물건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 301호로, 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 2014년 6월 9일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본 건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "수남초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 소재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 율하동은 김해시 신도시 상권 중 성장기에 있는 지역으로, 젊은 부부, 학부모, 자영업자 등 실수요 중심의 소비층이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본 건물 토지는 남동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존은 주식회사 에스엠에서 2014년 6월 23일 등기하였으며, 이후 주식회사 경보로 2018년 9월 28일 매매를 통해 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 을5 근저당(부산시약사신용협동조합, 228,000,000원, 2018.09.28. 접수)보다 늦은 권리인 을9 저당권(김천영, 127,001,340원, 2021.08.06. 접수) 및 갑3 강제경매(이상연, 302,810,958원, 2025.10.01. 접수)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 채권 총액 및 말소 기준 권리

* 등기부 채권 총액은 355,001,340원입니다.

* 말소기준권리는 을5 근저당권입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020년 11월 26일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대 관계 및 기타 특이사항은 미상으로, 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 위치

* 본 건은 김해시 율하동의 중심상업지구에 위치하고 있어, 상가로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 인근에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어, 근린생활시설로서 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 보입니다. 율하 상권은 카페거리, 먹자골목 등이 형성되어 있으며, 교육, 판매, 병의원 등이 주요 업종으로 자리 잡고 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 현재 본 건은 학원(근린생활시설)으로 이용 중에 있습니다. 이는 상업시설로서의 기능이 활발함을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 본 물건지 서측 인근에 수남초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 율하천을 따라 율하카페거리, 율하유적공원, 율하수변공원 등이 조성되어 있어 주거 및 여가 환경이 우수합니다.

* 주변 편의시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 자료 검색을 통해 마트, 병원 등 생활 편의 시설 현황 파악이 필요합니다.

5.2. 교통 편의성

* 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (정확한 노선 및 배차 간격 등 추가 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 본 물건은 '공동담보' 물건으로, 동일 채무를 위해 여러 부동산에 담보가 설정된 상태입니다. 다른 담보 물건의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황에 따라 본 물건의 낙찰가나 향후 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 미확인 정보

* '기타참고사항'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대 조건에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. (단, 현재까지의 권리분석상 인수할 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

6.3. 주변 시설

* 현재까지 검색된 정보 상으로는 본 물건 인근에 혐오 시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 율하동의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설로서, 비교적 신축 건물(2014년 준공)이라는 점이 매력적입니다. 주변 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 잠재 고객 확보가 용이하며, 율하천 수변 공원과 카페거리 등이 있어 주거 및 여가 환경이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하므로 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 현재 학원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 업종 전환 가능성 및 상권 활성화 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해시 율하동 중심 상업지역 내, 수남초등학교 인접

* 개발 가능성: 율하 상권은 성장기에 있으며, 향후 지역 가치 상승 기대

* 최신 건물: 2014년 준공으로 관리 상태 양호 및 시설 노후화 적음

* 권리 인수 부담 없음: 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됨

* 쾌적한 환경: 율하천 수변 공원 및 카페거리 인접

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 525,000,000원

* 본 건과 관련된 인수해야 할 보증금은 없으나, 공동담보 물건으로서 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가 분석, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.