나이스옥션 법원경매 논산 2025타경486 [1] 충청남도 논산시 연무읍 죽평리 123 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 논산시 연무읍 황화정리 소재 "황화4리노인회관" 북동측 인근에 위치 하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 마을 진입로에 위치하여 제반 차량 접근 가능하고, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형, 평지의 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2): 도시지역 , 자연녹지지역(2023-01-10) , 자연취락지구(2023-01-10), 가축사육제한 구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 및 수목이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 "토지건물감정명세표"의 "비고"란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕 단층 건물로서 (사용승인일: 1954) 외벽: 세멘몰탈후 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창임

이용상태

단독주택

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수 및 급탕설비 등

부합물 및 종물

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 "목조스레트지붕 단층"이나 실제는 "목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕 단층" 건물로서 대대적인 보수공사를 한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 관정, 수목 매각 포함, 이동식 컨테이너박스는 매각 제외
- 목록 1. 현황 '목록 2. 토지와 일단지의 대'로, 목록 2. 현황 '대 및 건부지'로 이용중
- 목록 3. 공부상 '목조스레트지붕 단층' 이나 현황 '목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕단층' 건물로 대대적인 보수공사를 한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경486 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 죽평리 123

용도: 단독주택

감정가: 122,340,000원

토지면적: 600.00㎡ (약 181.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물 제시외면적: 32.70㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

주위 환경: 본건 토지는 충청남도 논산시 연무읍 황화정리 소재 "황화4리노인회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 토지는 마을 진입로에 위치하여 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2025-07-11, 모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 10월 10일 접수된 이경자 명의의 근저당권 (채권액: 120,000,000원)입니다.

* 채권총액: 등기부상 채권 총액은 120,000,000원입니다.

* 경매 진행: 본 건은 2025년 9월 30일 접수된 이경자 명의의 임의경매(채권액: 119,397,260원)로 인해 진행 중입니다.

* 소유권 이전: 최근 소유권 이전 내역은 2024년 4월 30일 박동일 명의로 매매를 통해 이전되었습니다.

인수되는 권리: 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임대차 관계에서 인수할 보증금은 없습니다. 건물에 대한 임대사항은 미상입니다.

4. 상권분석

본 건은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 특별한 상업 시설 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다. 주변 환경은 주거 및 농업 활동이 이루어지는 일반적인 지역 특성을 보입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "황화4리노인회관"이 북동측 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 마을 진입로와 인접한 공도에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 논산시는 과거 도심 속 공동묘지 부지를 체육공원으로 조성하는 계획을 추진하는 등 도시 미관 개선 노력을 보이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1954년으로 상당히 노후되어 있어, 건축물의 상태 및 유지보수에 대한 추가적인 점검과 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 '목조스레트지붕 단층' 건물이나, 현황은 '목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕단층' 건물로 대대적인 보수 공사가 이루어진 상태입니다. 실제 건물 상태와 공부상의 차이가 존재하므로, 이를 감안한 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 모든 축종에 대한 가축 사육이 제한되는 구역에 속해 있어, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 관정, 수목은 매각에 포함되나, 이동식 컨테이너박스는 매각에서 제외되므로, 정확한 매각 포함 및 제외 목록을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 122,340,000원이며, 토지 600㎡, 건물 26.4㎡의 일괄 매각 대상입니다. 건물이 1954년 사용승인되어 노후화되었으나, 최근 대대적인 보수 공사가 이루어진 것으로 파악됩니다. 등기부상 근저당권이 말소기준권리가 되어 있어, 경매 절차에 따라 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수 부담은 없습니다. 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 다만, 건물의 노후화 및 공부와의 차이, 가축사육제한구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 건물 대대적 보수 공사: 노후된 건물이나, 최근 보수 공사를 통해 주거 가능한 상태로 개선되었을 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각 및 소멸되는 권리: 토지와 건물을 함께 매각하며, 등기부상 근저당권이 말소기준이 되어 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸되어 비교적 안전한 권리 관계를 가집니다.

* 자연녹지 및 자연취락지구: 향후 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건의 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 122,340,000원을 기준으로 하되, 건물의 노후화 및 보수 상태, 지역적 특성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 별도의 주변 시세 분석 자료가 없어 정확한 시세 판단이 어려운 점을 감안하여, 감정평가액을 기준으로 권리 분석 및 물건 현황을 토대로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰 범위: 98,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 건물 상태에 대한 정확한 진단을 위해 전문가와 동행하여 현장 방문을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.