나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503464 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 611-1 그랑펠리체 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북서측 인근에 위치하고 있는 그랑펠 리체 제701호로 주위는 주상복합아파트, 근린생활시설, 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재하 고 있는 상가지대로 북측 근거리에 '충남대학교'가 위치하며 동측 근거리에 '홈플러스'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 남측 근거리에 대전지하 철 1호선 '유성온천역'이 위치하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건물중 제7층 제701호로 ( 세대수 : 총1개동 65세대 ) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(건축물현황도상 침실5, 거실, 주방및식당, 욕실2, 파우더룸 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 및 탐재시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 광로 및 남측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭50m~70m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구, 온천원보호지구, 중 점경관관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503464 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 611-1 그랑펠리체 7층701호

물건종별: 아파트

감정가: 346,000,000원

토지면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물면적: 128.16㎡ (약 38.77평) (전용면적 기준, 공급면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합아파트, 근린생활시설, 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재한 상가지대로 형성되어 있습니다. 북측 근거리에는 '충남대학교'가, 동측 근거리에는 '홈플러스'가 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측 근거리에는 대전지하철 1호선 '유성온천역'이 위치하고 있어 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제7층 제701호입니다. 해당 건물은 총 1개동 65세대로 이루어져 있습니다. 건물 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 섀시창호로 시공되었습니다.

건물 이용상태: 건축물현황도상 침실 5개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 파우더룸 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

기타: 본건에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 및 탐재 시설 등이 설치되어 있습니다. 토지는 부정형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 광로, 남측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을19)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 등기부등본 및 관련 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 517,155,756원입니다.

임차인 현황

* 임차인 LI XU

* 전입일자: 2016-09-20

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인 이지아

* 전입일자: 2020-10-19

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 본 건에는 대항력이 있는 임차인 2명이 등재되어 있으며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 임차인의 권리가 매각 후에도 인수될 가능성이 있음을 의미하므로, 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 본 건은 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 진행 상황도 함께 파악하여 입찰에 신중해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동 일대는 주상복합아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하는 상업 및 주거 지역입니다. 유성온천역을 중심으로 상권이 활성화되어 있습니다.

배후수요: 북측 인근에 위치한 '충남대학교'의 학생 및 교직원을 비롯하여, 해당 건물 및 주변 주상복합, 오피스텔 거주자 등 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. '홈플러스'와 같은 대형 편의시설과의 접근성도 우수하여 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 동측 인근에 '홈플러스'가 위치해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 북측 인근에 명문 대학인 '충남대학교'가 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 관련 인프라 이용이 용이합니다.

의료시설: 대전지하철 1호선 '유성온천역' 주변으로 다수의 병원 및 의료 시설이 밀집해 있어 수준 높은 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

교통: 대전지하철 1호선 '유성온천역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 동측의 광로와 남측의 중로에 접하고 있어 차량을 이용한 시내외 이동이 매우 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력이 있는 임차인 2명(보증금/차임 0원)의 존재입니다. 이들의 권리가 매각 후에도 인수될 가능성이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁, 시간 지연, 추가적인 비용 발생 등의 위험이 있습니다.

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정평가액을 초과하고 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보로 제공된 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 조건이나 잔여 채무 부담에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 충남대학교, 유성온천역, 홈플러스 등 주요 생활 편의시설과의 접근성이 뛰어나 실거주 목적이나 임대 수익 창출 목적 모두 긍정적인 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 등재되어 있어 명도에 상당한 어려움과 추가 비용 발생 가능성이 높다는 점이 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 총 채권액이 감정가를 상회하는 점 또한 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 유성구의 주요 상권 및 주거 지역 내 핵심 입지.

* 충남대학교, 유성온천역 등 우수한 생활 인프라 및 교통망 접근성.

* 풍부한 배후수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 명도 관련 위험을 관리할 수 있는 투자자라면 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 등재되어 있어, 명도 과정에서 상당한 위험과 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 등기부상의 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 보수적인 투자 접근이 필요합니다.

감정가 346,000,000원을 기준으로, 상기 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경우 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본 건의 특수성을 고려하여 70% ~ 80% 수준에서 면밀히 검토할 것을 권장합니다.

이는 약 242,200,000원 ~ 276,800,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 타진, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 투자자 본인의 판단 하에 최종 결정하시는 것이 좋습니다. 본 예상 입찰가는 단순 참고용입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.