나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3881 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10 방원한방타운 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 "금삼교사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 시장 등이 혼재되어 있는 금산인삼국제시장내 시장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 제2층 제201호로서 외벽 : 석재타일붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 철거된 상태임. 창호 : 샷시창호(일부 철거된 상태)

이용상태

본건은 근린생활시설(공실)로 내부 인테리어 중단된 상태임.(후첨 "사진용지"참고)

설비내역

건물 공동의 기본적인 급배수설비,전기설비, E/V설비, 주차장설비 등이 되어 있으며, 본건 내부는 기존 설비 등이 철거된 상태로 별도의 연결공사를 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 동측의 포장도로에 접하여 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)~(3):도시지역(금산),일반상업지역(금산),소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합),가축사육 제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도는 "일반목욕장,일반음식점,이용원, 휴게음식점"이나 현황 목욕장시설 등은 철거된 상태임.(후첨 "사진용지" 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 장기간 영업이 중단된 상태이며, 관리비가 상당금액 미납된 것으로 탐문조사 되었으니 경매입찰시 별도로 확인하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 '일반목욕장,일반음식점,이용원,휴게음식점'이나, 현황은 목욕장시설 등 철거 후 인테리어 중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3881 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOO (금산새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10, 방원한방타운 2층 201호

토지면적: 309.11㎡ (약 93.5평)

토지지분: 309.11㎡ (약 93.5평)

건물면적: 1591.89㎡ (약 481.5평)

건물지분: 1591.89㎡ (약 481.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 근린상가

1.3. 평가 정보

감정가: 1,055,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 "금삼교사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 시장 등이 혼재된 금산인삼국제시장 내 시장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안 시 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면,

말소기준권리는 2024년 7월 8일 접수된 금산새마을금고의 근저당권입니다.

본 경매 개시 결정은 2025년 10월 1일 접수된 대전지방법원의 임의경매(2025타경3881)입니다.

등기부 채권 총액은 636,000,000원입니다.

소유권 이전 기록으로 김상성(2022-06-21)과 최도현(2024-12-04, 소유권이전청구권가등기)이 있습니다.

권리분석상 특별한 인수사항은 없어 보이나, 가등기 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 금산인삼국제시장 내에 위치하여 지역 상권의 중심부에 해당합니다.

주변에는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 시장 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이한 지역입니다.

4.2. 현재 상권 상태

현재 본건은 공실 상태이며, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 파악됩니다.

장기간 영업이 중단된 상태로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 금산인삼국제시장 등 지역 내 주요 시장 인접

* 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 인접

5.2. 주변 교통 환경

* 시내버스 정류장 인근 위치

* 간선도로 접근성 양호

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 및 현황 불일치

집합건축물대장상 용도는 '일반목욕장, 일반음식점, 이용원, 휴게음식점'으로 등재되어 있으나, 현황은 목욕장 시설 등 내부가 철거된 상태로 인테리어 공사가 중단되어 사용이 불가한 상태입니다.

6.2. 추가 공사 및 비용 발생

내부 인테리어 공사가 중단된 상태이므로, 재공사 및 마감에 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

건물 공동의 기본적인 급배수, 전기 설비 등은 갖추어져 있으나, 본건 내부는 기존 설비 등이 철거된 상태로 별도의 연결 공사가 필요합니다.

6.3. 미납 관리비

장기간 영업이 중단된 상태로, 상당 금액의 관리비가 미납되었을 것으로 탐문 조사되었습니다. 경매 입찰 시 별도 확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 가등기 존재

소유권이전청구권가등기가 존재하는 바, 이에 대한 말소 여부 및 법적 효력 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 금산인삼국제시장 내에 위치한 근린상가 건물로, 현재 내부 공사가 중단되고 공실 상태인 특수 물건입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 건축물대장상 용도와 현황이 상이하며, 상당한 규모의 내부 철거 및 공사 중단 상태로 인해 즉시 영업이 어렵습니다. 추후 공사 완료 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 공사 재개 비용, 미납 관리비, 가등기 문제 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 금산인삼국제시장이라는 지역적 입지 조건

* 현재 상태로 인한 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성

* 향후 지역 상권 활성화 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건은 현재 내부 공사가 중단되어 사용이 불가한 상태이며, 재공사 비용, 미납 관리비, 가등기 권리 인수 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 관련 비용 산출이 선행되어야 가능합니다. 다만, 현재의 특수한 상황을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

* 참고: 주변 시설 및 혐오시설에 대한 외부 검색 정보는 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.