나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503441 [1] 대전광역시 중구 선화동 284-4 스마트284 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 '대전중부경찰서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층, 지상11층 중 제3층 303호로서 사용승인일 : 2013.6.21. 외벽 : 석붙임 및 복합판넬 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화기설비, 기본적인 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 25미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

선화동 284-4 :일반상업지역, 방화지구(2012-02-03), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(선화동 284-4,5번지 주거복합건축물), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-08-07)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(선화30호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역) 선화동 284-5 :일반상업지역, 방화지구(2012-02-03), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(선화동 284-4,5번지 주거복합건축물), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-08-07)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(선화30호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503441 (1)

소재지: 대전광역시 중구 선화동 284-4 스마트284 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 4천만원

토지면적: 18.17㎡ (약 5.5평)

토지지분: 18.1721㎡

건물면적: 62.76㎡ (약 19평)

건물지분: 62.755㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍*

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 '대전중부경찰서' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건입니다.

대로(폭 25~30m) 및 소로(폭 8~10m)에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 홍*이며, 임차인 홍성환과 동일 인물로 확인됩니다.

임차인 홍성환은 보증금 1억 3천만원, 차임 0원이며, 2020년 4월 20일 전입신고, 2020년 5월 22일 확정일자를 받아 대항력(있음)을 갖추고 있습니다.

말소기준권리인 가압류(대전지방법원 2024카단55411, 채권자: 홍성환, 2024.08.21 접수)보다 임차인의 전입일자(2020.04.20)가 앞서므로, 임차인의 대항력은 인정됩니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 1억 3천만원을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 명확한 확인이 필요합니다. (금액이 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.)

등기부상 소유권 이전 및 강제경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요만 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 선화동 일대는 일반상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

대전 중심부의 교통 요충지와 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

주거복합건축물 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 사용승인일은 2013년 6월 21일로, 비교적 신축에 속하는 오피스텔입니다.

철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

대전중부경찰서가 인근에 위치하여 치안 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 홍성환은 보증금 1억 3천만원을 가지고 있으며, 전입신고와 확정일자를 통해 법적 대항력을 확보했습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 임차인이 계속 거주할 경우, 그 권리 관계에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인이 채권자(홍성환)와 동일 인물인 점은 특이사항으로, 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청했을 가능성을 시사합니다. 이로 인해 경매 과정이나 이후의 명도 과정에서 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 접근성과 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 건물 자체의 상태 또한 준수합니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 특히 채권자와 동일 인물인 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 함께, 임차인의 보증금(1억 3천만원) 회수 문제 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

권리 관계가 복잡한 만큼, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대전 시내 핵심 상업지역에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

2013년에 건축된 오피스텔로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

대로변에 인접하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1억 4천만원이며, 채권자(임차인)의 강제경매 청구 금액은 약 1억 3,916만원입니다. 임차인의 보증금은 1억 3천만원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'임을 감안할 때, 법적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하는 부담은 없을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 부동산 가치에 영향을 미치며, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1억 4천만원을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크와 명도 비용 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리 분석 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후, 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (이는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.