나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503467 [1] 세종특별자치시 고운동 2094 세종중앙타워 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 고운동 소재 "세종시립도서관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상7층 건물 중 제2층 제207호로서, (사용승인일 : 2018.06.04) 외벽 : 석재 붙임 마감 및 강화유리 마감 등임. 내벽 : 내부 인테리어 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 가장형의 평지로, "근린생활시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 25 미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~ 35m)(대(주)2-4006)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황, 용도지역, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였으며, 호별 위치확인은 건축물현황도 및 현장에서 탐문조사된 사항을 근거로 표시하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503467 (1)

소재지: 세종특별자치시 고운동 2094 세종중앙타워 2층207호

건물명: 세종중앙타워

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 464,000,000원

건물 전용면적: 103.02㎡ (약 31.16평)

토지 지분 면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

건물 총 면적: 11017.39㎡ (약 3332.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상7층 건물 중 제2층 제207호

사용승인일: 2018년 6월 4일

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 세종특별자치시 고운동 소재 "세종시립도서관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통 상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로 상태: 대상물건 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스콘 포장도로, 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스콘 포장도로, 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)

3. 권리분석

등기사항 요약:

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (채권금액 546,000,000원)

소멸 예정 권리: 을1 근저당권, 갑5 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 세종시립도서관 북측 인근 노선상가지대로에 위치하며, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

잠재 고객층: 인근 아파트 단지 거주민, 세종시립도서관 이용객, 주변 근린생활시설 이용객 등

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육시설: 주변에 대규모 아파트단지가 형성되어 있어 교육 환경이 양호할 것으로 예상됨.

공공시설: 세종시립도서관이 인근에 위치함.

교통: 단지 주변으로 다양한 노선의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

미확인 임차인 관련 리스크: 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 0원으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있음. 이는 반드시 입찰 전 추가 확인이 필요한 부분임.

공실 리스크: 상가 공실률은 시장 상황 및 개별 상권의 경쟁력에 따라 변동될 수 있으므로, 향후 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

시장 변동성 리스크: 부동산 시장 변동에 따른 임대료 및 건물 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 고운동의 주요 상업지구에 위치한 근린상가로, 비교적 최근에 건축된 건물이며 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 기본적인 입지 조건은 우수함. 일괄 매각 대상이며, 권리 관계는 명확하나 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 확인해야 할 사항임. 현재 감정가 대비 시세 비교 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

세종시 신도시 지역의 상업용 부동산으로, 지속적인 지역 발전 가능성이 있음.

세종시립도서관 인근으로 유동인구 확보 및 배후 수요 측면에서 긍정적임.

철근콘크리트 구조의 신축급 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됨.

비교적 저렴한 감정가를 활용한 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 순수하게 건물 가치, 시장 상황, 공실률, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가 및 임대 시세, 본 물건의 예상 명도 비용, 투자 대비 예상 수익률 등을 면밀히 분석해야 하며, 추가적인 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.