나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30822 [1] 충청북도 충주시 용탄동 산39 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용탄동 소재 "계명산나무숲갬핑장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대·중·소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 시가지외곽 산업단지주변 농경 및 야산 지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북측 인근으로 산업단지내 간선도로 및 시내버스노선이 경유 하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,4,5,6,8,9): 일단의 토지형태로 부정형 완경사지로서 "전기타"로 이용중임. 기호(3,7): 부정형 완경사지로서 공히 활잡목이 주종을 이루는 자연림상태임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 산업단지내 도로와 연결된 폭 약 6미터 정도의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5,6,8,9): 도지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3,7): 도지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2021-05-28)(대로2-7호선)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(1,2,4,5,6,8,9): 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "전기타"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2,4,5,6,8,9 공부상 지목은 '전'이나 '전기타'로 이용
-목록 1,2,4,5,6,8,9 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회 회신참조)
-본건 토지 일부 지상에 소재하는 컨테이너 박스 수동 및 강파이프(비계)구조 강판지붕 건물 평가 및 매각 제외(현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30822 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 용탄동 산39

용도: 전

감정가: 1,994,068,000원

토지 면적: 22501.00㎡ (약 6806.90평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 조건입니다.

* 목록 1,2,4,5,6,8,9의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 실제로는 '전기타'로 이용 중입니다.

* 목록 1,2,4,5,6,8,9 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다. (별지 사실조회 회신 참조)

* 본건 토지 일부 지상에 소재하는 컨테이너 박스 및 강파이프 구조의 강판지붕 건물은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. (현황조사서 및 감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 용탄동에 위치하며, '계명산나무숲갬핑장'의 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 대·중·소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 시가지 외곽의 산업단지 주변 농경 및 야산 지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 북측 인근으로는 산업단지 내 간선도로와 시내버스 노선이 경유하고 있어 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 산업단지 내 도로와 연결된 폭 약 6미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1,2,5,6,8,9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 지역)

* 기호(3,7): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 지역), 준보전산지

* 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류 (폭 30m~35m) (2021-05-28 지정, 대로2-7호선), 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 지역)

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부상 총 채권 금액은 3,207,992,656원입니다.

* 말소기준권리는 2021년 8월 2일에 설정된 주덕농업협동조합의 근저당권 (을27, 1,781,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전 기록은 갑5(이택주), 갑7(이현진), 갑8(김현주) 등이 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류, 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 요약에 따르면, 을28 지상권이 말소로 표기되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 확인을 통해 미등기 권리 등 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주위 환경

본건 주변은 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 산업단지 배후 지역으로서의 특징을 보입니다.

4.2. 토지 이용 현황

전반적으로 농경지 및 임야 위주의 토지 이용이 이루어지고 있으며, 일부 지목은 '전'이나 실제 '전기타'로 이용되고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의 시설

차량 접근성이 용이하고, 북측 인근에 시내버스 노선이 운행 중입니다. 주변에 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

토지의 공부상 지목이 '전'인 관계로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 해당 서류를 미제출할 경우 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상 지목 불일치

목록 1,2,4,5,6,8,9번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 실제 이용 현황은 '전기타'로 조사되었습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 추가적인 확인이나 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 불법 건축물/구조물

토지 일부에 컨테이너 박스 및 강파이프 구조의 건물이 소재하나, 이는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이러한 구조물과 관련하여 철거 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

6.5. 높은 채권 총액

총 채권 금액이 32억 원 이상으로 높아, 유찰 가능성이 있습니다. 이는 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.6. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하기 위해 검색을 진행하였으나, 본건 소재지(충주시 용탄동 산39) 인근에 직접적으로 관련된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 충주시 내 다른 지역에서 폐기물 처리 시설, 공장, 폐건축물 등으로 인한 민원 및 관리 문제가 발생한 사례가 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 용탄동에 위치한 넓은 면적의 토지(22,501㎡)로, 감정가는 약 19.9억 원입니다. 주위 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 시가지 외곽 지역으로, 산업단지와 인접해 있어 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이나, '전' 지목임에도 '전기타'로 이용 중이며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 무단으로 설치된 구조물이 매각에서 제외된 점 등은 취득 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 토지 이용 제한도 존재합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있어, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근의 넓은 토지: 22,501㎡의 넓은 면적은 향후 용도 변경이나 개발 시 높은 활용 가치를 가질 수 있습니다.

* 유찰 시 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 감정가와 채권 총액으로 인해 1회 이상 유찰될 가능성이 있으며, 이 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 가능성: 주변의 산업단지 개발 계획 및 지역 발전 추이에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 현장 답사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 보다 정확하게 이루어져야 합니다. 제시된 정보와 채권 총액, 말소 기준 권리 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

일반적으로 경매 물건은 유찰 시마다 감정가의 20~30%씩 하락하는 경향을 보입니다. 이러한 점을 감안하여, 2차 또는 3차 기일에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 감정가: 1,994,068,000원

* 채권 총액 (말소되는 권리 기준): 약 32억원 (인수 부담 없음)

이에 따라, 감정가의 50~70% 수준 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 대략 10억 원에서 14억 원 사이 의 범위가 될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황과 경쟁 심리 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.