나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5011 [1] 충청북도 진천군 문백면 봉죽리 257 경향렉스빌임대아파트 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 문백면 옥성리 소재 "문백초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 농경지, 임야 및 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제101동 제4층 제404호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 : 봉죽리 257번지 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5011 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 문백면 봉죽리 257 경향렉스빌임대아파트 101동 4층404호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

* 토지 면적: 32.36㎡ (약 9.79평)

* 감정가: 38,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 진천군 문백면 봉죽리 257 경향렉스빌아파트 101동 4층404호에 소재합니다.

* 주위 환경: 본건은 "문백초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 시 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 단지 내 도로: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 10월 21일 접수된 우리은행 근저당 (을2) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 260,005,437원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 잔금 납부 전 현황 파악이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거와 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 문백초등학교가 있어 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 외부 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 11층 건물 내 101동 4층404호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 전기, 난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보: 경향렉스빌아파트는 2000년 10월 19일에 사용 승인된 아파트입니다. 총 2개 동, 299세대로 구성되어 있으며, 해당 물건이 속한 101동은 11층 건물입니다. 총 주차 대수는 233대입니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 교육 시설: 문백초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 보증금/월세 정보가 미상이므로, 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 권리관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 지역적 특성: 주변에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 주변 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2000년 건축된 아파트로, 20년 이상 경과하여 노후화로 인한 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 진천군 문백면에 위치한 경향렉스빌아파트 101동 4층404호입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 안전합니다.

* 입지 측면에서는 대중교통 이용이 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호합니다. 주변 환경은 주거 시설과 자연환경이 혼재되어 있습니다.

* 건축된 지 20년 이상 경과되었으나, 전반적인 시설 유지 및 관리는 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잔금 납부 전 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실수요 적합: 전용면적 35.10㎡(약 10.62평)의 소형 아파트로, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 소유권 행사에 있어 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획이나 인구 유입 추이 등을 고려하여 장기적인 관점에서의 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 38,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 7월 11일 거래된 35.1㎡ (9층) : 35,000,000원

* 2026년 6월 4일 거래된 40.32㎡ (5층) : 42,000,000원

* 2026년 6월 16일 거래된 25.92㎡ (9층) : 24,000,000원

* 최근 전월세 시세 분석:

* 2026년 3월 20일 거래된 35.1㎡ (1층) : 보증금 25,000,000원, 월세 0원

* 2025년 4월 19일 거래된 35.1㎡ (4층) : 보증금 3,000,000원, 월세 330,000원

* 분석:

* 본건 감정가는 38,000,000원이며, 이는 35.1㎡ 면적의 최근 실거래가(35,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 다만, 2026년 3월 20일 거래된 35.1㎡(1층) 물건의 보증금이 25,000,000원에 월세가 0원이라는 점은 시세 판단에 있어 특이사항으로 고려해야 합니다. 이 거래는 일반적인 임대차 계약과는 다를 수 있으며, 현장 확인을 통해 정확한 상황 파악이 필요합니다.

* 권리상 인수되는 보증금은 없으므로, 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 상기 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근 시 감정가 이하, 적극적으로는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.