나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101461 [1] 경기도 군포시 산본동 1151-5 한양수리아파트 825동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "능내초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 전철 4호선 "산본역" 및 "수리산역"이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상25층 건물 중 제19층 제1902호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측 및 서측으로 폭 약 20미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2024-09-11) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101461 (1)

소재지: 경기도 군포시 산본동 1151-5 한양수리아파트 825동 19층1902호

용도: 아파트

감정가: 740,000,000원

토지면적: 61.74㎡ (약 18.68평)

건물면적: 128.11㎡ (약 38.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "능내초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

교통:

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한, 근거리에 지하철 4호선 "산본역" 및 "수리산역"이 위치하여 제반 교통 여건이 우수한 편임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_TRANSPORTATION]

3. 권리분석

권리분석 요약:

본건은 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨. [cite: REGISTRATION_SUMMARY]

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사줌펀드

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음. 따라서 보증금 5,000,000원을 인수할 의무가 없음.

* 주의: 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있으나, 대항력이 없으므로 인수 금액은 0원임.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 10월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (을1).

* 등기부상 채권 총액: 약 651,065,389원.

* 본 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 가압류 등)가 말소될 예정임. [cite: REGISTRATION_SUMMARY]

인수되는 권리:

* 없음.

4. 상권분석

본건 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 수리한양

* 건축년도: 1994년 7월 16일 사용승인. [cite: APARTMENT_INFO_APPROVAL_DATE]

* 총 동수: 26개동

* 총 세대수: 1342세대

* 최고 층수: 25층

* 주차: 총 890대 (지하 44대, 지상 4대 + 기타) [cite: APARTMENT_INFO_PARKING]

주변 상권:

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 상권으로서의 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있음. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

5. 생활정보

교육시설:

* 단지 인근에 능내초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 제공함. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

편의시설:

* 주변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 4호선 산본역 및 수리산역을 이용할 수 있음. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_TRANSPORTATION]

* 근린생활시설 및 공원이 인접하여 생활 편의성이 높음. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

주거 편의시설:

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있음. [cite: APARTMENT_INFO_FACILITIES]

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한지역: 2024년 9월 11일부터 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 있을 수 있음. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LAND_USE]

* 토지거래계약에관한허가구역: 2025년 8월 28일까지 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 함. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LAND_USE]

* 비행안전제3구역(전술): 해발 178.21m 이하 위탁 지역으로, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축물 등의 제한이 있을 수 있음. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LAND_USE]

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성이 있음.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하고 교육 환경 또한 양호한 입지를 갖추고 있음. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전한 권리 분석이 가능함. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 기대되는 물건임. 다만, 개발행위허가제한지역 및 토지거래허가구역 지정, 비행안전구역 등에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 중복사건 존재로 인한 경매 진행 상황을 주시해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 4호선 역세권 및 버스 노선 확충으로 출퇴근 및 이동이 편리함.

* 안전한 권리관계: 모든 인수 부담 권리가 소멸되어 명도 및 권리 관계에 대한 위험이 낮음.

* 입지 대비 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가(최고 785백만원)와 감정가(740백만원)를 고려할 때, 향후 시장 상황에 따라 시세 차익 기대 가능. [cite: RECENT_SALES_JSON_1, RECENT_SALES_JSON_3]

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 초등학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 만족도가 높음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 740,000,000원임.

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 24층 매물이 700,000,000원에, 17층 매물이 785,000,000원에 거래되었음. [cite: RECENT_SALES_JSON_3, RECENT_SALES_JSON_1]

* 본건은 19층에 위치하고 있으며, 17층 매물의 최고가 거래액을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정함.

* 또한, 인수 보증금이 없는 점과 안전한 권리 분석을 고려하여, 희망 낙찰가를 감정가 및 최근 실거래가 수준에서 결정하는 것이 합리적임.

* 희망 입찰가 범위: 750,000,000원 ~ 800,000,000원

* 이는 현재 시세 및 감정가를 기반으로 한 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.