나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58165 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 998-11 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제4층 제401호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감 창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 '다세대주택 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물로 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58165 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 998-11 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

도로: 본 건 동측으로 세로의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑5 (허남기 가압류, 2021-04-05 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (허남기, 2021-05-03 등기)

임차인: 허남기

보증금: 153,000,000원

전입일자: 2020-12-30

확정일자: 2020-12-22

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 8번 주택임차권 (김종건, 2023-05-10 등기)

임차인: 김종건 (주택도시보증공사)

보증금: 152,500,000원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-22

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 인수 여부 확인 필요.

인수되는 총 보증금: 305,500,000원 (허남기 153,000,000원 + 김종건 152,500,000원)

기타 권리: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16 등 다수의 가압류 및 압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 일반적인 상권입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 권선초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주거시설: 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 4층에 위치하며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

인수되는 임차보증금: 총 305,500,000원에 달하는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 투자금 회수에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

부동산 가치 대비 높은 부담액: 감정가 155,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금만 305,500,000원으로, 부동산의 실제 가치보다 인수해야 할 금액이 훨씬 높아 네거티브 에쿼티(Negative Equity) 상태일 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권이 존재하며, 그 임차보증금 총액이 305,500,000원에 달하여 매수인이 인수해야 하는 금액이 매우 크므로 고위험 물건으로 분류됩니다.

감정가 155,000,000원 대비 인수 금액이 두 배에 달하는 상황은 낙찰 후에도 상당한 금전적 부담을 안고 시작해야 함을 의미합니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실은 추가적인 리스크 요인입니다.

권선초등학교 인근의 주거 입지 및 교통, 생활 환경은 양호하나, 복잡한 권리관계와 높은 인수 금액으로 인해 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권선초등학교 인근의 주거지역 내 위치.

철근콘크리트구조의 다세대주택.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적과 연식의 최근 매매 사례를 고려할 때, 전용면적 35.97㎡ 기준 시세는 약 190,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 인수해야 할 임차보증금이 305,500,000원에 달하여, 감정가 155,000,000원이나 추정 시세 대비 총 매수 부담액이 매우 높아 실질적인 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 예상 입찰가는 순수 부동산의 시장 가치 및 감정가를 기반으로 하되, 총 인수 부담액을 반드시 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시점에서의 낙찰가 상한선은 감정가 수준을 넘어서기 어려울 것으로 예상되며, 보수적인 관점에서 160,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 이는 인수해야 할 305,500,000원의 보증금을 제외한 입찰가이며, 실제 총 매수 부담액은 (예상 입찰가 + 305,500,000원)이 되므로, 이를 고려했을 때 실익이 없을 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리관계 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.