나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34616 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-7 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 9미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

388-7: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 388-20: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭 '다이아몬드빌 A동' 2층 202호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34616 (1)

물건종별: 오피스텔 (2층 202호)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-7, 2층202호 (통칭 '다이아몬드빌 A동')

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.13 제곱미터 (약 4.58평)

토지 지분: 15.13 제곱미터 (약 4.58평)

건물면적: 74.12 제곱미터 (약 22.43평)

건물 지분: 74.12 제곱미터

토지 및 건물 제시외 면적: 0.00 제곱미터

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 249,000,000원 (2억 4900만원)

채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있음.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교, 한울유치원), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같음.

소유권 보존 (2018.01.12)

근저당권 (신한은행, 180,000,000원) - 말소기준권리 (2018.02.13)

가압류 (경기신용보증재단, 28,200,000원) - 말소 (2024.07.17)

압류 (김포시) - 말소 (2024.12.13)

임의경매개시결정 (케이에프에스이오공육유동화전문, 164,689,113원) - 말소 (2025.09.30)

총 등기부채권액: 208,200,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 물건에 대해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

임대차 관계는 미상으로, 상세한 임대차 내역 및 점유 관계는 현장 확인 및 추가 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 김포시 양촌읍 양곡리는 지역 주민을 위한 근린생활시설이 발달하고 있는 주거 중심의 상권임. 초등학교 및 주거 단지가 인접해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 김포시의 지속적인 개발로 인해 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

5. 생활정보

본건은 '양곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 단독 및 다세대주택, 근린생활시설이 소재함. 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능함. 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 저항이 발생할 가능성이 있음.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하여 향후 토지 활용 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리에 위치한 오피스텔로, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건임. 양곡초등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 김포시 개발에 따른 향후 가치 상승도 기대해 볼 수 있음. 임대차 관계 미상과 토지이용 제한 사항은 취득 후 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

경매 취하 가능성이 낮은 임의경매 사건으로, 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능함.

김포시의 지속적인 인구 유입 및 개발 호재로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높음.

오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 활용 가능하며, 지역 내 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 249,000,000원 (2억 4900만원)으로, 주변 시세는 유사 면적 대비 230,000,000원에서 260,000,000원 범위로 조사됨.

권리 인수 부담이 없고, 지역 개발 잠재력을 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 240,000,000원에서 250,000,000원 사이의 가격대를 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.