나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34615 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 170-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천약대초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서 외벽 : 스톤코트 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1. 기호2 공히 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면 <공항시설법> , 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 현황

해당 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 170-10번지에 위치한 다세대주택입니다. 본 건은 "부천약대초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 물건 규모

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층 202호입니다.

- 전용 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

- 대지권 면적: 28.67㎡ (약 8.68평)

- 건물 총 면적: 434.67㎡

- 건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

1.3. 매각 정보

- 사건번호: 부천지원 2025타경34615 (1)

- 감정가: 210,000,000원

- 토지/건물 일괄매각

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부천약대초등학교를 남동측 인근으로 하고 있으며, 주변이 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (검색 결과에 따르면 7호선 부천시청역 인근으로 강남권, 구로/가산디지털단지 접근성이 양호합니다.)

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(약대초), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 세하금융대부주식회사의 근저당권(을5)으로, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 거주 중인 임차인 전정호 씨가 있습니다.

- 보증금: 220,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 7월 25일

- 확정일자: 2022년 6월 3일

- 대항력: 있음

- 주택임차권 등기일: 2024년 10월 30일

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 330,865,704원입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을구 순위 6번, 2024.10.30. 등기)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 임차인의 보증금(220,000,000원)이 감정가(210,000,000원)보다 높아, 배당 후 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 약대동 지역은 주거 지역으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 7호선 부천시청역 등 교통망을 통해 서울 및 주요 업무 지구로의 접근성이 용이하여 직주근접성이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

- 주위환경: 주거지, 학교, 상업 시설 혼재.

- 이용상태: 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 현황도 유사합니다.

- 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스, 난방 시설 완비.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 220,000,000원으로 감정가 210,000,000원을 초과하며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다. (다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서의 '인수' 문구를 최우선으로 고려해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2012년 준공) 다세대주택으로, 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하고 입찰가를 산정한다면, 향후 시세 상승 여력을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 준신축급(2012년 준공)의 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

- 7호선 이용이 가능한 역세권 입지로 서울 주요 업무 지구 접근성이 우수.

- 주변 지역의 개발 및 재건축 잠재력에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 48㎡, 2012년식 다세대주택으로, 감정가는 210,000,000원입니다. 유사한 조건의 최근 매물(전용 48.4㎡, 2016년식)이 192,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: json] 임차인의 보증금 인수 금액 발생 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 205,000,000원 범위를 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.