나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34612 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 568-8 거성맨션17차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "오정동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제2층 제201호로서, 외벽: 드라이비트 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34612 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건정보

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 568-8 거성맨션17차 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

* 건물면적: 33.79㎡ (약 10.22평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "오정동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됨.

* 본건 남측으로는 약 6미터 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑11 강제경매 (한국주택금융공사, 2025.04.07)

* 인수되는 권리: 을7 주택임차권 (양정구, 보증금 140,000,000원). 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 등기부 요약:

* 갑5, 갑6, 갑7: 소유권이전 (최명희, 이상민, 윤정섭)

* 을7: 주택임차권 (양정구, 140,000,000원, 인수)

* 갑9, 갑10: 압류 (분당세무서장, 계양세무서장, 말소)

* 갑11: 강제경매 (한국주택금융공사, 159,333,924원, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-11, 대항력 없음.

* 임차인: 양 , 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-12, 확정일자 2021-10-26, 배당신고일자 2023-11-15, 대항력 있음. (주의: 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수해야 함)

4. 상권분석

* 본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있음.

* "오정동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있음.

5. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 201호임.

* 건물 내 위생 및 급수 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

* 주변에 주택 외 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족함.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가 절차가 필요함.

* 선순위 임차권 인수: 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있음. 이는 매수인의 실질적인 투자 금액을 증가시키는 요인임.

* 경매채권액: 한국주택금융공사의 강제경매 신청 금액(159,333,924원)이 감정가(145,000,000원)를 초과함. 이는 낙찰가율이 높지 않더라도 경매가 진행될 가능성이 높음을 시사함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 가장 큰 특징이자 위험 요소임.

* 감정가는 145,000,000원이나, 시장 거래가를 반영하는 최근 매매 사례들을 보면 124,000,000원에서 140,000,000원 수준으로, 인수해야 할 보증금과 비교할 때 수익성이 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높음.

* 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 실질적인 투자금액이 인수 보증금을 제외한 금액이므로, 시세보다 저렴하게 취득할 경우의 잠재적 시세차익 가능성은 있음. (단, 현재 시세 및 인수 보증금 규모를 고려할 때 매우 제한적)

* 부천시 오정동 지역의 주거 환경 및 발전 가능성을 고려한 장기 투자 관점.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 조강빌라(573-1, 34.6㎡): 140,000,000원 (2026년 7월)

* 한진빌라(139-24, 35.63㎡): 124,000,000원 (2026년 7월)

* 본건 건물 면적(33.79㎡)은 위 사례들과 유사함. 인근 시세는 약 124,000,000원 ~ 140,000,000원으로 추정됨.

* 인수해야 할 보증금: 140,000,000원

* 예상 입찰가 산정 (감정가 기준, 인수 보증금 제외): 145,000,000원 (감정가) - 140,000,000원 (인수 보증금) = 5,000,000원

* 예상 입찰가 산정 (시세 기준, 인수 보증금 제외): 약 132,000,000원 (평균 시세) - 140,000,000원 (인수 보증금) = -8,000,000원

* 상기 분석에 따르면, 인수 보증금이 시세보다 높아 매수자가 실질적인 이익을 얻기 어려운 구조임. 따라서 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 감정가를 기준으로 한 5,000,000원 수준을 제안하나, 이는 인수 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 손실이 발생할 위험을 내포함. 실질적인 입찰가는 0원 또는 최소 경매 최저가 수준으로 고려될 수 있음.

* 최종 제안 예상 입찰가: 5,000,000원 (단, 이는 인수 보증금 140,000,000원과는 별개로 매수인이 추가로 지불해야 하는 금액이며, 낙찰 후 임차인으로부터 보증금 전액 회수가 불가능할 경우 상당한 손실이 예상됨. 따라서 매우 신중한 접근 필요)

10. 주변 환경

* 일반적으로 오정동 지역은 주거 지역과 함께 일부 공장 및 산업 시설이 혼재하는 지역임. 본건 소재지 인근(경기도 부천시 오정구 오정동 568-8)의 직접적인 주변에서 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대형 소각장 등)이 특정되지 않았으나, 간접적으로 산업 활동이 이루어지는 지역일 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.