나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512802 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 494 부평삼산엠코타운 104동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재‘인천삼산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 21층 건내 제104동 제3층 제301호로서, -외벽: 몰탈위페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 마감 등. -창호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

삼산동 494 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산 도시개발사업지구), 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원 2025타경512802 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 삼산동 494번지에 위치한 부평삼산엠코타운 104동 3층 301호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 506,000,000원입니다.

토지 면적은 48.32㎡ (약 14.62평)이며, 건물 면적은 84.91㎡ (약 25.69평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 아파트의 건축년도는 2007년 (사용승인일 2007.08.14)이며, 총 21층 건물 중 3층에 해당합니다.

경매 신청 채권자는 주식회사문정드림시티입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 소재하며, 인천삼산초등학교 서측 인근 지역에 위치합니다.

주위 환경은 다수의 아파트 단지와 다세대주택 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건으로는 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 외부 도로로 연결되어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2007년 10월 15일에 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

등기부상의 총 채권액은 379,500,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 제3종일반주거지역 및 삼산 도시개발사업지구 내에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지가 밀집하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

삼산 도시개발사업지구에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 부평삼산엠코타운은 총 9개동, 710세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 21층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

단지 내에는 기본적인 위생, 난방, 화재탐지, 소화전 설비와 승강기, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 966대 (지하 960대, 지상 6대) 가능하며, 전기차 충전기(지하) 24대가 설치되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 동안 외국인 등이 주택용도 취득 시에는 허가가 필요하므로, 외국인 낙찰 시 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

아파트의 사용승인일이 2007년으로, 건물의 노후화에 따라 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 삼산동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건으로, 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 만료일과 건물 노후도에 따른 관리 비용 발생 가능성을 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

인천 지하철 7호선 굴포천역 및 삼산체육관역 이용이 비교적 편리한 위치에 있어 교통 접근성이 좋습니다.

인천삼산초등학교, 삼산중학교, 진산과학고등학교 등 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

롯데마트, CGV, 현대백화점 등 대형 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않아 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 건은 전용면적 84.91㎡ (약 25.69평)의 아파트입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.908㎡)의 15층 아파트가 2026년 7월 4일 500,000,000원에, 18층 아파트가 2026년 6월 23일 517,000,000원에 각각 거래되었습니다.

본 건의 감정가(506,000,000원)는 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

본 건은 3층으로, 최근 거래된 15층 및 18층보다 저층에 해당하므로, 층수 차이에 따른 가격 조정이 필요합니다.

최근 실거래가 하단인 500,000,000원에서 층수 차이를 감안한 약 5~10%의 할인을 적용할 경우, 450,000,000원에서 475,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

또한, 경매 입찰 시 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 80~90% 수준(약 404,800,000원 ~ 455,400,000원)도 고려할 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 470,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

추정 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 490,000,000원

*참고사항: 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다. 전용면적 외 분양면적 정보는 제공된 자료에서 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.