나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512908 [1] 인천광역시 계양구 작전동 388-2 동보아파트 105동 13층1310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 안남고등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지가 주를 이루는 공동주택 위주의 기성 주택지대로서 주거의 제반환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 북서측 인근에 인천지하철1호선 작전역, 남서측 인근에 경인고속도로 부평IC가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물내 제13층 제1310호로서, (사용승인일 : 1995.04.24.) 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 평지로서, 공동주택(아파트)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 26m정도의 광대로(아나지로) 및 동측으로 중로, 북측 및 서측 으로 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 인천지방법원 2025타경512908 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 388-2 동보아파트 105동 13층1310호

건물구분: 아파트

감정가: 245,000,000원

토지면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사 (등기부상 확인)

사용승인일: 1995년 04월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 안남고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지가 밀집한 공동주택 위주의 기성 시가지로, 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있습니다. 북서측으로는 인천지하철 1호선 작전역이, 남서측으로는 경인고속도로 부평IC가 소재하여 대중교통 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 26m의 광대로(아나지로)와 접하며, 동측으로는 중로, 북측 및 서측으로는 세로에 각각 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 24일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당 171,600,000원입니다. 본 건은 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 171,600,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 그러나 감정평가서 요약에 '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계 파악이 어려웠을 가능성이 있습니다. 보증금 액수가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 명도 시 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다. 해당 권리가 존재하는 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 다수의 아파트 단지가 형성된 주거 중심 지역입니다. 주상복합 및 상가 시설도 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 아파트 자체의 부대시설 외에도 주변 상업시설과의 연계를 통해 생활권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 내 부대시설

동보아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차시설

총 625대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지상에 12대, 지하에 24대의 주차 공간이 있습니다. (단지 전체 기준)

* 주변 편의시설

인근에 안남고등학교가 위치하며, 인천지하철 1호선 작전역을 통해 시내 접근성이 좋습니다. 또한, 아나지로 등 대로변에 인접해 있어 차량 이용이 편리하며, 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상 및 미확인 임차인 가능성

'임대관계 미상' 표기로 인해 실제 거주하고 있거나 대항력을 갖춘 임차인이 있을 수 있으며, 이로 인한 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 제한

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 상세 조사가 이루어지지 못해, 건물 내부 상태나 미납 관리비, 수리 필요 사항 등에 대한 정확한 파악이 어려웠을 수 있습니다.

* 건물 노후화

1995년 준공된 아파트로, 사용승인일로부터 약 31년이 경과하여 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후 소유권 이전 등 토지 거래 시 관련 허가를 받아야 하므로, 거래 절차상 추가 확인 및 시간 소요가 예상됩니다.

* 매각 불허가 권리 (지상권)

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 내용 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 동보아파트 105동 1310호로, 1995년 준공된 아파트입니다. 교통 및 주거 환경이 양호하며, 아파트 단지로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4,500만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가 데이터와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상, 현장 조사 제한, 건물 노후화, 토지거래허가구역 지정, 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라

인천지하철 1호선 작전역과 주요 도로망 접근성이 우수하며, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 안정적인 아파트 시장

안정적인 주거지로서 수요가 꾸준한 작전동 지역의 아파트 물건입니다.

* 감정가 대비 시세 고려

제공된 최근 매매 사례(84.58㎡ 기준 약 3.2억 ~ 3.3억)와 본건의 감정가(2.45억) 및 면적(60㎡)을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 잠재 가치

노후화된 주거 지역의 재건축/재개발 가능성 또는 시장 회복 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원이며, 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 추정한 본건(60㎡)의 시장 가치는 약 230,000,000원 내외로 예상됩니다. 현재 등기부상 채무액은 171,600,000원입니다.

잠재적 리스크(임대 관계 미상, 토지거래허가구역, 미소멸 권리 등)와 명도 관련 비용, 기타 부대 비용을 고려할 때, 감정가 수준인 245,000,000원 또는 약간 상회하는 금액을 보수적인 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 현장 조사 및 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 245,000,000원에서 255,000,000원 사이로 제안하며, 특히 토지거래허가구역 해제 시점 및 명도 협상 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.