나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1688 [1] 인천광역시 서구 당하동 1028-18 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2005.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 북측 인근에 위치하는 통칭 "페라리 움" 제3층 제304호로서, 주변은 대규모 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건중 제3층 제304호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장, 기계식 주차설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지를 '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20 ~ 25M, 남서측으로 노폭 약 10M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제 한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취 득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1688 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1028-18 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부요약 정보 기반)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.45㎡ (약 24.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 제3층 제304호

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 261,000,000원

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 통칭 "페라리움"으로 불리는 건물 내 제3층 제304호입니다. 주변은 대규모 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리)에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 농협은행의 근저당권(접수일자 2019-04-29, 채권최고액 212,400,000원)보다 선순위 권리는 없습니다. 임의경매개시결정 등기(2025타경1688)는 채권액 185,308,681원으로 확인됩니다. 소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 기록도 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

을구 1번 근저당권(농협은행)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 권리들은 소멸됩니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있어, 해당 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 따라서 오피스텔로서의 임대 수익 및 활용도가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, '발산초등학교'가 북측 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 비록 외국인 주택용도 취득에 한한다는 단서가 있지만, 관련 법규 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 지상권

등기부등본 요약 정보 상, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미하며, 향후 건물 및 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 오피스텔로, 발산초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 물건이 1억 7천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 감정가는 2억 6천만원대로 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

가장 큰 리스크 요인은 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 존재입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 낙찰 후 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이로 인해 실질적인 재산 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 추가적인 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지 및 교통 여건

* 주변에 형성된 상권 및 생활 편의시설

* 비교적 최근 실거래가 확인 (1억 7천만원대)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다. 제공된 최근 실거래가(171,900,000원)를 기준으로 면적 및 층수 차이를 감안하여 환산 시 약 1억 6천만원 내외의 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 위험 요소가 존재하며, 이는 해당 부동산의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 이러한 불확실성을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 130,000,000원 내외로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시에는 해당 지상권의 상세 내용, 주변 시세 변동, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1688 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1028-18 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부요약 정보 기반)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물면적: 82.45㎡ (약 24.94평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 제3층 제304호

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 261,000,000원

매각방식: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '발산초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 건물은 '페라리움'으로 불리며, 주변으로는 대규모 아파트 단지와 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 묶여 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당하므로 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 농협은행의 근저당권(접수일자 2019-04-29, 채권최고액 212,400,000원)이 존재하며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 본 경매는 채권액 185,308,681원으로 진행되는 임의경매입니다. 소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 기록도 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)이며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

을구 1번 근저당권이 말소기준권리이므로, 매각으로 인해 해당 근저당권 이하의 권리들은 모두 소멸됩니다.

주의할 점은, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있다는 것입니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 그대로 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 주거 단지와 함께 업무 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 상권이 활발한 편입니다. 이러한 환경은 오피스텔로서의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

인근 대규모 아파트 단지로 인해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, '발산초등학교'가 가까이 있어 교육 환경도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 비록 외국인 주택용도 취득에 한한다는 제한이 있지만, 관련 법규 및 허가 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 지상권

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 승계해야 함을 뜻하며, 이는 향후 건물 및 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 당하동 소재 오피스텔은 발산초등학교 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 약 1억 7천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 본 건의 감정가는 2억 6천만원대로, 최근 시세보다 높은 수준입니다.

가장 큰 우려 사항은 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"입니다. 이 지상권의 정확한 내용과 낙찰 후 발생할 수 있는 법적, 경제적 파장에 대한 철저한 분석이 필수적이며, 이는 물건의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 토지거래허가구역이라는 점 또한 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 생활 편의시설 및 교통 여건이 우수한 입지

* 발산초등학교 인근으로 교육 환경 확보

* 최근 거래 사례를 통해 시장 가격 흐름 파악 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 신중한 접근을 권고합니다. 제공된 최근 실거래가(171,900,000원, 83.05㎡, 8층)를 기준으로 볼 때, 본 건(82.45㎡, 3층)의 시장 가치는 약 1억 6천만원 내외로 추정됩니다.

하지만, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 중대한 권리상의 리스크가 존재합니다. 이로 인해 본 건의 실제 가치는 시장 거래가보다 현저히 낮아질 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 130,000,000원 내외로 제시합니다.

본 입찰가 제안은 참고용이며, 실제 입찰 결정 시에는 지상권의 구체적인 내용, 주변 시세 동향, 법원 매각 조건 등을 종합적으로 재검토하시길 바랍니다.

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