나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512883 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-65 해든빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용오파출소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2012.05.16) 외벽: 스톤코트 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지(해든빌)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육 청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~20 26. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512883 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 624-65 해든빌 3층302호

용도: 다세대주택

1.2. 건물 정보

건물명: 해든빌

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

사용승인일: 2012.05.16

해당 층: 3층

호수: 302호

1.3. 면적 정보

토지 지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물 전용 면적: 76.86㎡ (약 23.25평)

건물 총 면적 (연면적): 860.27㎡ (약 260.22평)

대지 총 면적: 251.1㎡ (약 75.97평)

1.4. 매각 정보

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 재매각임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용오파출소' 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역(2022-06-13)으로 지정되어 있습니다. 또한, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 7순위 (2022.05.04): 소유권 이전 (양승광)

* 을구 7순위 (2024.08.08): 주택임차권 (조주연, 보증금 195,000,000원)

* 갑구 8순위 (2024.05.16): 소유권 이전 (김민석, 매매 200,000,000원)

* 갑구 9순위 (2025.09.30): 강제경매 (주택도시보증공사, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 10순위 (2025.10.02): 가압류 (주식회사국민행복기금, 25,465,219원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 조주연)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-09

* 확정일자: 2022-05-17

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.09.30, 갑구 9순위)입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, 을구 7순위 주택임차권(조주연)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다. 'HUG 인수조건 변경' 문구는 이와 관련하여 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 220,465,219원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 현황

본건 소재지는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 주거 밀집 지역이면서 다양한 상업시설이 분포하여 지역 주민들의 편의를 제공합니다.

4.2. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 미추홀구 용현동 222-7 (2004년식, 69.25㎡): 2026년 5월, 110,000,000원

* 인천 미추홀구 용현동 450-255 (1996년식, 32.76㎡): 2026년 5월, 66,900,000원

* (참고) 경기 시흥시 용현동 684-65 (1991년식, 38.67㎡): 2026년 5월, 60,000,000원 (본건 소재지와 다름)

4.3. 시세 분석

본건은 전용면적 76.86㎡ (약 23.25평)의 다세대주택입니다.

제공된 주변 유사 물건의 매매가격을 면적당 단가로 환산하면, 69.25㎡ 물건은 약 158,845원/㎡, 32.76㎡ 물건은 약 204,194원/㎡입니다.

본건은 2012년 건축으로 유사 사례 중 가장 신축에 해당합니다.

최근 매매 시세의 최고가(환산가 약 157,090,000원)와 감정가(188,000,000원) 사이에 시세 형성 가능성이 있습니다. 신축 연차를 고려할 때 감정가 수준까지도 고려해 볼 수 있으나, 재매각 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

본건 주위에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, '상대보호구역' 지정 정보로 미루어 보아 주변에 교육시설(초등학교 등)이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 관련

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 입찰 시 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 경우입니다. 이러한 경우, 물건 자체의 문제, 권리관계의 복잡성, 또는 과도한 입찰가 등 다양한 원인이 있을 수 있으므로 철저한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항이 있음을 시사합니다. HUG가 강제경매 신청 채권자임과 동시에 임차인으로 등기되어 있었으나, 해당 임차권은 대항력이 없어 소멸 예정입니다. 그러나 인수 조건 변경이라는 표현은 HUG의 채권 회수나 권리 처리 과정에서 복잡한 부분이 있었을 가능성을 내포하므로, 이에 대한 상세 조사가 권고됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 노후도: 2012년 준공으로 비교적 신축이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인천 미추홀구 지역 특성: 재개발 및 도시 정비 사업 진행 지역이 많아 개발 계획 및 지역 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 초기 조사로는 주변에 특정 혐오시설이 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동에 위치한 본건 해든빌 3층 302호는 전용면적 76.86㎡의 다세대주택입니다. 2012년 준공으로 비교적 신축이며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사이며, 해당 보증공사와 관련된 임차권은 대항력이 없어 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 재매각 물건이고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 면밀한 권리 분석 및 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2012년식)인 다세대주택으로, 신축 연차에 비해 감정가나 시세가 경쟁력 있을 수 있습니다.

* 인천 미추홀구 지역의 도시 개발 및 재정비 사업 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 채권 및 관련 임차권이 정리될 예정으로, 권리관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료에서 유사 면적의 물건을 extrapolating(환산)하면 약 122,000,000원에서 157,090,000원 범위로 추정됩니다. 본건은 신축 연차가 가장 최신(2012년식)이라는 장점이 있으나, 재매각 물건임을 감안해야 합니다.

따라서, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 최근 거래가 최고가보다는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 조사 결과에 따라 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 재매각 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 170,000,000원 내외로 제안합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 포함되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.