나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512681 [1] 인천광역시 서구 경서동 742-8 현대캐슬 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 3층 301호로서 (사용승인일: 2010.09.16.) 외벽: 스톤코트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 12미터, 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로3류(폭 12m~15m) (접합),가축사육제한구역(2025-05-20),상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청),과 밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2 025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512681 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 부동산 표시

소재지: 인천광역시 서구 경서동 742-8 현대캐슬 3층 301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 126,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.84㎡ (약 11.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부상 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 등재되어 있으나, 대부분 말소 예정으로 파악됩니다. 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단104576 가압류(주택도시보증공사)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최영훈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-12, 대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 114,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-17, 확정일자: 2020-08-31, 배당신고일자: 2022-10-31, 대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리 분석

등기부등본 상 주택임차권(을구 5번, 권리자: 한국토지주택공사)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 현황에 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 종합적으로 판단 시, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항

토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함), SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 특히 SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용은 권리 분석 시 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가 다음과 같이 확인되었습니다.

* 인천광역시 서구 경서동 752-4 (2010년식, 56.24㎡): 2026년 1월 14일, 8,500만원 거래

* 인천광역시 서구 경서동 738-12 (2012년식, 47.76㎡): 2026년 1월 8일, 9,000만원 거래

* 인천광역시 서구 경서동 730-3 (2010년식, 44.88㎡): 2026년 1월 8일, 7,600만원 거래

이를 바탕으로 본건(건물면적 49.35㎡)의 시세를 역산해보면, 3.3㎡당 평균 약 1,696만원 수준으로 분석됩니다. 따라서 본건의 현재 시세는 약 8,377만원(49.35㎡ * 1,696만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 126,000,000원은 최근 실거래가 평균 시세보다 약 50% 가량 높게 책정되었습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 변동 또는 특수한 평가 기준이 적용되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 계획

해당 지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 경서초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장 인근 소재.

5.2. 주변 환경

인천 서구 경서동 742-8번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 학교와 편의시설이 위치하여 생활 편의성은 무난한 편입니다. 자체 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 말소될 권리가 대부분이나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구는 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다. 임차인 현황 상 대항력은 없으나, 권리관계의 복잡성으로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 사용승인일은 2010년 9월 16일로, 준공된 지 10년 이상 경과하여 노후화로 인한 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 시장 리스크

본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰 후 명도 및 재매각 시 감정가 수준의 수익률을 기대하기 어려울 수 있습니다. 시장 흐름에 따른 가격 조정 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 경서초등학교 인근의 양호한 입지 조건.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점.

* 경매를 통한 시세차익 또는 시세보다 낮은 가격으로 매입할 기회.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 83,770,000원으로 추정됩니다.

감정가(126,000,000원) 대비 현재 시세가 현저히 낮게 형성된 점과, 권리관계상의 불확실성(SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 문구)을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자 목표 수익률, 명도 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.