나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512854 [1] 인천광역시 서구 경서동 762-12 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 경서동 ‘경서초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위 는 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512854 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2.2. 부동산 기본 정보

소재지: 인천광역시 서구 경서동 762-12 3층301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제301호

2.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 121,000,000원

토지 면적: 34.17㎡ (약 10.34평)

건물 면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

3. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 경서동 ‘경서초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

4. 권리분석

2.

2.1. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사범한건설 (2011-12-01)

* 소유권이전: 정은경 (2014-11-25)

* 소유권이전: 주식회사마니주택 (2020-10-08)

* 압류: 안산세무서장 (2022-03-10) - 말소기준권리, 매각으로 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-09-22) - 매각으로 말소 예정

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2022-11-15, 120,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-09-29, 139,943,012원) - 본건 경매 개시, 매각으로 말소 예정

2.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-25, 확정일자: 2020-08-31

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 말소 처리될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금: 0원

인수 보증금 합계: 0원

2.3. 말소기준권리

안산세무서장의 압류 (2022-03-10)

2.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 1,836,000,000원 (본건 경매 신청 채권액은 139,943,012원)

5. 상권분석

2.

2.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 면적당 매매가는 약 151만원에서 188만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 본건 건물 면적(49.59㎡)에 적용하면 약 7,600만원에서 9,000만원 사이의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

감정가(121,000,000원)가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대하기보다는 감정가 이하의 합리적인 가격 접근이 필요해 보입니다.

2.2. 건물 노후도 및 특징

본건은 2010년 12월 최초 소유권 보존 등기를 기준으로 볼 때, 인근 2010년~2012년 준공된 건물들과 유사한 건축 연도를 가지고 있어 건물 노후도는 비슷한 수준으로 판단됩니다.

건축물대장 요약 정보는 제공되지 않았으나, 건물 감정평가요항표에 따르면 철근콘크리트 구조로 일반적인 다세대주택의 형태를 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

2.

2.1. 교육 시설

'경서초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 편의 시설

물건이 소재한 경서동 일대는 주거지대로서, 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

2.3. 혐오 시설

인천 서구 경서동 762-12 일대는 주거지역으로, 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 양호한 주거지대로 평가됩니다.

7. 잠재적 리스크

2.

2.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 추가적인 권리 관계 또는 임대차 조건 변동의 가능성을 시사합니다. 현재 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 현장 방문 시 임대차 현황에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

2.2. 시세 대비 감정가

감정가(121,000,000원)가 최근 실거래가(약 7,600만원 ~ 9,000만원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다. 이는 추후 명도 과정에서 임대차 관계 정리 또는 재매각 시 가격 하락으로 이어질 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

2.3. 기타 리스크

'SGI 인수조건 변경' 관련 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이 조건이 매각 이후 소유권 이전이나 기타 거래 과정에 미치는 영향이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

2.

인천광역시 서구 경서동에 위치한 본 다세대주택은 경서초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

권리 분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 시세보다 고평가되었을 가능성이 존재하며, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요한 상황입니다.

9. 투자 포인트

2.

* 경서초등학교 인근으로 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 시세 하락 여력이 있어, 합리적인 가격으로 접근 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가 시세: 약 76,000,000원 ~ 90,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 시세, 권리 관계, 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 121,000,000원보다는 최근 실거래가 상단 수준인 9,000만원 이하, 나아가 시세 하락 여력을 감안하여 7,000만원에서 8,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 구체적인 내용 확인 및 추가적인 현장 조사가 필요하며, 이에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.