나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1585 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-456 에이동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 지층비02호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 1996.12.21)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 9m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

본건은 기준시점 현재 현황(현재점유)상 호별 위치와 공부(집합건축물대장의 건축물현황도) 상 호별 위치가 별첨 "건물개황도"에 표시된 바와 같이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 '제비02호'임
-집합건축물대장의 건축물현황도상 '제비02호'의 도면과 현황상 '제비02호'의 위치가 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 5-456번지에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1585 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 80,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 최OO입니다.

토지 면적은 25.69㎡ (약 7.77평)이며, 건물 면적은 57.90㎡ (약 17.51평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 남서측으로 노폭 9m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리는 2001년 02월 01일 접수된 국민은행 근저당권(19,500,000원)입니다.

이후 최양등 근저당권(60,000,000원) 및 임의경매(60,000,000원)가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 79,500,000원입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 정보가 미상이며, 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 상가 등 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 수요에 기반한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설

동인천고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 주거 지역 내에 위치하므로 통상적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경

지도상으로 확인 시, 특별한 혐오시설은 발견되지 않으나, 자세한 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호실 불일치 문제

본 물건은 출입문 표시상 '제비02호'이나, 건축물대장상으로는 'B02호'로 등록되어 있습니다. 또한, 건축물대장 건축물현황도상의 도면과 현황상의 위치가 상이하며, 공부상 '비01호'로 언급되어 있어 실제 호실 확인에 혼란이 존재합니다. 정확한 호실 및 위치 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

1996년 12월 21일 사용승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 주거 지역에 위치하며, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸될 권리가 많다는 장점이 있습니다.

하지만, 건축물대장과의 호실 불일치, 출입문 표시와 실제 위치 상이, 임대 관계 미상 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

지하층이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

이러한 리스크들을 면밀히 검토하고 현장 답사를 통해 정확한 사실 관계를 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

만수동은 오랜 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 기대되는 곳입니다.

* 권리 관계 명확

말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리상 안전한 물건입니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성

호실 불일치 및 공부상 오류를 해결하고 명도 문제를 원만히 해결한다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 중 유사한 연식(1991년)과 주택 종류(다세대)인 "성덕빌라(A동)"의 경우, 36.51㎡ (약 11.05평) 물건이 93,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 842만원/평입니다.

본건은 57.90㎡ (약 17.51평)이며, 지하층임을 감안할 때 상층부 물건보다 낮은 가격으로 평가될 가능성이 높습니다.

만약 성덕빌라와 유사한 평당가를 적용한다면, 지하층 가치를 보수적으로 30~40% 할인하여 산정 시 약 95,800,000원 ~ 117,000,000원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 80,000,000원보다 높은 수치로, 감정가가 시세 대비 다소 낮을 가능성을 시사합니다.

그러나 본건의 잠재적 리스크(호실 불일치, 임대관계 미상, 지하층)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

총 채권액이 79,500,000원이므로, 이를 기준으로 하되 감정가를 참고하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

합리적인 초기 입찰가로 70,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.