나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64386 [1] 경기도 파주시 야당동 193-2 라비앙 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역(지하철 경의중앙선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘야당역(지하철 경의중앙선)’이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대상물건 일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김승진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64386 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 193-2 라비앙 2층201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 248,000,000원

토지면적: 63.78㎡ (약 19.30평)

토지지분: 63.785㎡ (약 19.30평)

건물면적: 52.22㎡ (약 15.80평)

건물지분: 52.22㎡ (약 15.80평)

1.3. 특이사항

토지거래허가구역, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2019-01-23)

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용상태: 공부상 '다세대주택'으로 되어 있음.

1.5. 설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26)

2. 입지조건

2.1. 교통상황

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역(지하철 경의중앙선)’ 북동측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 ‘야당역(지하철 경의중앙선)’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.2. 주위 환경

주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업시설이 함께 발달한 지역임. 야당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 카페, 음식점, 학원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있음.

2.3. 도로 상태

대상물건 남측으로 동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 241,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-26

확정일자: 2022-10-04

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG) 제출 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기)

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 확약 내용에 대한 추가 확인 필요.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 전

보증금: 20,000,000원

차임: 145,600원

전입일자: 2024-09-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성이 있음.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (을3, 접수일자: 2024-11-01)

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상)

3.3. 권리분석 종합 의견

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 임차인 김승진의 인수조건변경확약서에 따라, 김승진은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의합니다. 이는 매수인에게 김승진의 보증금 241,000,000원에 대한 인수 부담이 없음을 시사합니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성은 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 김재만(대항력 있음)과 전대운(대항력 있음)의 보증금 총액은 20,000,000원이며, 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (단, 배당요구 여부 및 배당률에 따라 변동 가능)

특별히 분석 결과, 임차인 김승진의 '대항력 없음' 표기는 HUG와의 계약 변경에 따른 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

야당역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 음식점, 카페, 병원 등이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 신규 상가 건물들이 지속적으로 들어서며 상권이 성장하는 추세입니다.

4.2. 투자 가치

역세권 프리미엄을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다. 다만, 상권 내 경쟁이 치열할 수 있으므로 업종 및 임대 조건 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 야당역 주변에는 CGV 입점 예정 등 문화생활 시설 확충도 기대됩니다.

5.2. 교육시설

인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 역세권 주변에는 교육 관련 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 일부 지역에서는 난개발에 따른 기반시설 부족 문제가 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용에 관한 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 이는 거래 절차를 복잡하게 만들 수 있는 요인입니다.

6.2. 임차인 관련 이슈

김승진 임차인의 대항력 포기 및 HUG와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 해당 확약서의 세부 내용을 면밀히 검토하고, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다. 또한, 대항력이 있는 임차인 김재만, 전대운의 보증금 인수 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 난개발 및 인프라

야당동 일부 지역에서는 신축 빌라 및 타운하우스 건설이 난립하면서 도로, 교통 등 기반시설 부족 문제가 지적된 바 있습니다. 대상 물건의 정확한 인프라 상태는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 공동묘지 및 쓰레기 처리장 (과거 이슈)

과거 야당동 주민들이 공동묘지와 쓰레기 처리장을 혐오시설로 간주하여 이전을 요구한 사례가 있습니다. 현재 해당 시설의 위치 및 처리 여부는 확인되지 않았으나, 지역 환경에 대한 잠재적 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 역세권 프리미엄과 주변 상권 발달로 인한 투자 가치가 있습니다. 특히, 임차인 김승진의 대항력 포기 및 HUG와의 조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나 토지거래허가구역 지정, 난개발 관련 인프라 문제, 대항력 있는 임차인(김재만, 전대운)의 보증금 인수 가능성 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 임차인 김승진 관련 HUG의 인수조건 변경 확약서의 법적 구속력 및 최종 집행 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 초역세권 입지로 향후 발전 가능성이 높음.

* 주변 상업시설 발달로 인한 편의시설 이용 용이.

* 임차인 김승진의 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아 실질적인 취득 비용 절감 기대.

* 최근 준공된 건물(2019년)로 비교적 신축에 속함.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

최근 매매사례 (태종에비뉴, 2019년식, 65.1㎡): 285,000,000원

대상 물건 면적 (52.22㎡) 및 감정가, 주변 시세, 그리고 임차인 보증금 미인수 가능성 및 기타 리스크 요인(토지거래허가구역, 난개발 등)을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현실적 시장가치 추정: 유사한 연식의 인근 건물(태종에비뉴) 시세를 고려 시, 본건 면적(52.22㎡) 기준 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 리스크 요인 반영: 토지거래허가구역, 난개발 우려, 임차인 관련 복잡성 등을 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용합니다.

* 인수 보증금: 임차인 김승진의 보증금(241,000,000원)은 인수하지 않는 것으로 간주하며, 임차인 전대운의 보증금(20,000,000원)은 낙찰가율 및 배당 상황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

권장 입찰가: 약 210,000,000원

이 금액은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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