나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73285 [1] 경기도 동두천시 송내동 687-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 경원선 "지행역"이 위치하는 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 아스콘포장도로에 접하여 있으며 인근도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 3층 건으로 외벽: 적별돌 쌓기등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

1,2,3층 공히 주택(각층 4개호(1층:101호~104호, 2층:201호~204호, 3층:301호~304호))으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수시설, 위생설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 갖추었음

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 단독주택(다가구주택)이나 현황은 발코니부분을 확장하거나 화장실을 추가로 설치하여 각 층별로 원룸형 4개호로 이용중인 것으로 조사되는 등 건축물대장 현황도와 상이하게 이용되고 있는 것으로 판단되니 업무에참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73285 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 송내동 687-9

* 물건 종류: 다가구주택

* 토지면적: 197.60㎡ (약 59.78평)

* 건물면적: 288.81㎡ (약 87.37평, 본건물)

* 건물 제시외면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

* 총 건물면적 (본건물+제시외): 358.11㎡ (약 108.33평)

* 감정가: 732,105,660원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서 (주 채권자는 서울축산업협동조합으로 추정됨)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 북동측 근거리에는 경원선 "지행역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용 현황: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권 이전(한 , 양 , 송 ), 근저당권(서울축협, 말소), 가압류(삼성카드, 말소), 임의경매(서울축협, 말소). 총 채권액 약 250,514,385원.

* 건물: 소유권 보존(양 ), 소유권 이전(송 ), 근저당권(서울축협, 말소), 주택임차권(박 , 송 , 안 , 말소), 가압류(삼성카드, 말소), 임의경매(서울축협, 말소), 임차권경정(이 , 인수). 총 채권액 약 345,514,385원.

* 말소기준권리: 2016년 9월 12일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을2, 건물 등기부 기준)임. 본 임의경매(갑6, 건물 등기부 기준)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '인수'로 표시된 임차권(이 , 을11-1)은 주의 요망.

* 임차인 현황:

* 권 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-28): 전입일자가 미래 시점으로, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됨. 대항력 없음.

* 박 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-29): 확정일자 2021-12-14. 대항력 없음.

* 안 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-30): 확정일자 2020-03-30. 대항력 없음.

* 유 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-11-26): 확정일자 2015-11-26. 대항력 있음.

* 본 임차인은 대항력이 있어 인수 대상이 될 수 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요함. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-27): 대항력 없음. (동일 내용의 임차인 2건 존재)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-19): 확정일자 2021-03-19. 대항력 없음.

* 이 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-01-13): 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 30,000,000원은 인수 가능성이 있어 주의 요망)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 점포와 단독주택이 혼재된 지역으로, 소규모 상가 및 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

* 유해 시설 유무: 주변 지역에 대해 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설:

* 교육시설: 송내초등학교가 인근에 위치함.

* 교통: 경원선 지행역 및 버스정류장 이용 편리.

* 기타: 주상혼용지대로서 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능할 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부 상이: 건물은 공부상 단독주택(다가구주택)이나, 현황은 발코니 확장 및 화장실 추가 등으로 각 층별 원룸형 4개 호실로 이용 중임. 건축물대장 현황과 상이하므로 별도 확인이 필요함.

* 대항력 있는 임차인 유 관련 인수 부담: 유 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 보증금 30,000,000원의 인수 여부가 불확실함. 낙찰자가 인수 시 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

* 제시외 건물 포함 매각: 매각 대상에 제시외 건물(69.30㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 및 법적 검토가 필요함.

* 건축물대장 상 면적 불일치: 건축물표제부 상 총 면적은 275.13㎡로 기재되어 있으나, 감정평가 상 건물면적은 288.81㎡ + 제시외 69.30㎡로 기재되어 있어, 실제 면적에 대한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 송내동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교 인근에 소재하며 대중교통 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 현재 각 층별로 다수의 임대 호실로 운영되고 있는 것으로 보입니다. 그러나 건축물 공부와의 현황 차이, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 다수의 임대 호실을 보유한 다가구주택으로서, 임대 수요가 뒷받침될 경우 안정적인 월세 수익 창출이 가능함.

* 향후 개발 잠재력: 주변 지역 개발 계획 또는 도시 재생 사업 등과 연계될 경우, 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 역세권 접근성: 지행역과의 접근성을 고려할 때, 역세권 임대 시장에서의 경쟁력을 가질 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 732,105,660원입니다.

주요 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이며, 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 30,000,000원 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계 0원'과는 상반된 정보)

보수적인 접근 시, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 선에서 고려할 수 있으며, 잠재적 임차인 인수 비용 및 기타 명도 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 732,105,660원

* 보수적 입찰가 (감정가 80%): 약 585,000,000원

* 시장 고려 입찰가 (감정가 85%): 약 622,000,000원

* 적정 입찰가 (감정가 90%): 약 659,000,000원

실제 입찰가 결정 시에는 최근 주변 지역 실거래가, 유사 물건 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하고, 현장 조사 결과 및 명도 저항 등을 고려하여 최종 판단해야 합니다.

가장 중요한 것은 유 임차인 관련 인수 보증금 30,000,000원의 처리 방안을 명확히 파악하는 것입니다. 만약 이 금액을 인수해야 한다면, 실제 부담액은 상기 예상 입찰가에 30,000,000원을 추가하여 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.