나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73297 [1] 경기도 포천시 어룡동 309-3 라피아노 101동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재, "어룡2통교차로" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.(상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, E/V설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남동측(출입구)으로 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2025타경73297 부동산 임의경매 사건입니다. 본 물건은 재매각 대상이며, 공동 담보로 진행되고 있습니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 경기도 포천시 어룡동 309-3 라피아노 101동 1층 101호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 84.26㎡ (약 25.50평)이며, 건물 면적은 74.32㎡ (약 22.48평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 305,000,000원입니다. 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡2통교차로" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종), 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 최초 소유권 보존 등기는 2023년 7월 26일에 심지윤 씨 명의로 이루어졌습니다. 이후 2023년 10월 20일 신영미 씨에게 매매로 소유권이 이전되었습니다. 동일자로 안양원예농업협동조합 앞으로 채권 최고액 216,000,000원의 근저당권(공동담보)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 2025년 10월 1일 안양원예농업협동조합의 신청으로 채권액 178,474,718원의 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 지상권의 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(약 74㎡)의 신축 다세대주택(2024년 준공)은 373,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 305,000,000원보다 높은 수준입니다. 본 건은 비교적 신축(2022-2023년 준공 추정)에 해당하여, 최근 시세와의 차이를 고려할 때 잠재적인 가치 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 '재매각' 및 '지상권' 존재 여부는 시세 분석에 큰 변수가 될 수 있습니다.

4.2. 건물 특징

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본 물건은 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본 건은 경기도 포천시 어룡동에 위치하며, 주변은 주거 지역과 농경지가 혼재된 환경입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 인근에 '어룡2통교차로'가 있어 교통 이용은 편리한 편입니다. 주변 지도 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

가까운 거리에 위치한 학교 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 포천시 내 학교들이 차량 이동 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 지상권이 어떤 내용이며, 향후 소유권 행사 및 이용에 어떤 영향을 미칠지에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 지상권의 존재만으로도 물건의 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 원인이나 특별한 문제가 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적인 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높아 보이는 점은 긍정적입니다. 그러나 '재매각' 이력과 '지상권'이라는 명확한 권리상 리스크가 존재하여, 투자 결정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 파급효과를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물에 해당하여 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 감정가 대비 최근 유사 면적 실거래가가 높아, 권리 문제가 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 다양한 제한사항이 있으나, 관리지역으로 건물이 건축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최저 매각 가격은 감정가인 305,000,000원으로 추정됩니다. 최근 유사 면적(약 74㎡)의 신축 다세대주택이 373,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재는 심각한 위험 요인으로, 이로 인해 물건의 실제 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 따라서, 지상권의 내용을 면밀히 조사하고, 그 위험성을 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 지상권 리스크를 감안한 입찰가는 305,000,000원의 최저 매각가 수준에서 신중하게 접근하거나, 리스크가 크다고 판단될 경우 입찰을 유보하는 것이 현명할 수 있습니다. 만약 지상권 문제가 크지 않다고 판단될 경우, 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.