나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52167 [1] 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 15층1507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호역(5,8호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 후면상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 천호역(5,8호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층 건물 내 제15층 제1507호로서, 외 벽 : 치장석 붙임, 복합판넬 등 내 벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비, 옥내 소화전 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 6필지 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 452-15 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) 천호동 452-11 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) 천호동 452-16 :도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-11-04)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) 천호동 452-17 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구 결정(25.10.2.)(자세한 사항은 서울시고시 제2025-552호 참조))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2025-10-10)(천호성내지구단위계획구역결정(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구기타(천호성내존치관리구역변경(25.10.2.)자세한사항은 서울시고시 2025-552호 참조)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) 천호동 452-73 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52167 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 15층1507호

건물 구조/층: 철근콘크리트구조, 16층 중 15층

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

면적:

* 전용면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

* 대지권 지분: 3.43㎡ (약 1.04평)

감정가: 220,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

보고서 작성일: 2026년 06월 26일 (물건명세서 참고사항 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, 지하철 5호선 및 8호선 천호역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있고 천호역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 도로: 본건은 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 재정비촉진지구 (천호성내재정비촉진지구)로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. (서울시 고시 제2025-552호 참조)

* 그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등) 등의 규제가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2023.09.12)

* 낙찰로 소멸되는 권리:

* 갑2: 신탁등기 말소 (2020.05.18)

* 갑4: 삼성카드 가압류 (2023.09.12)

* 갑5: 신한은행 가압류 (2023.12.13)

* 갑6: 서울신용보증재단 가압류 (2024.01.16)

* 갑7: 이은선 가압류 (2025.04.23)

* 갑8: 이은선 강제경매 (2025.09.30) - 본건 경매 개시

* 갑9: 서울특별시 강동구 압류 (2026.06.08)

* 매수인 인수 권리:

* 을3: 주택임차권, 임차인 이은선, 임차금액 200,000,000원.

* 본 임차인은 대항력(전입일자 2023.04.25)을 갖추고 있으며, 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 배당 절차에서 임차 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 부족액은 매수인이 부담해야 하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-25

* 확정일자: 2023-03-07

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

* 본 물건은 천호역 역세권에 위치하며, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 지역입니다.

* 지하철 이용이 편리하고 주변 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소형 원룸형 도시형생활주택으로서, 1인 가구 수요층을 타겟으로 하는 지역 상권 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 도심 생활 인프라를 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기, 화재 경보 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.

* 임대 관계: 임대차 관계는 미상입니다. (별도 임차인 현황은 권리분석 섹션 참고)

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 선순위 임차권: 을구 순위 3번의 주택임차권(이은선, 보증금 2억원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 부족분을 부담해야 하므로 매우 중요한 인수 부담으로 작용합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 천호성내재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 사업 진행에 따른 건축 규제 완화 또는 강화, 이주 등의 변동성이 발생할 수 있습니다. 사업 진행 경과 및 계획을 면밀히 파악해야 합니다.

* 협소한 주거 면적: 전용면적 12.99㎡로 매우 협소하여, 일반적인 주거 목적보다는 1인 가구 또는 소형 투자 용도에 한정됩니다.

* 다수의 토지 이용 규제: 일반상업지역 외에도 재정비촉진지구, 최고 높이 제한지역, 비행안전구역 등 다수의 법규적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수한 장점을 가지고 있습니다. 또한, 재정비촉진지구 지정으로 인해 미래 개발 가치 상승에 대한 기대감도 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 매수인에게 인수되는 2억원 규모의 임차 보증금입니다. 임차인이 채권자가 되어 경매를 신청하였으나, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 부족액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건은 잠재적 개발 가능성과 역세권 입지의 장점에도 불구하고, 인수 부담이 명확한 고위험 투자 물건으로 판단됩니다. 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 배당 결과 예측이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5, 8호선 천호역을 도보로 이용할 수 있어 직장인 및 학생 등 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 예상할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 주요 인수 금액 (주택임차인 보증금): 200,000,000원 (전액 인수 가능성 높음)

* 시장 분석:

* 주변 유사 물건(다세대 주택)의 2026년 5월 실거래가 평균을 분석한 결과, 전용면적당 약 950만원 선의 시세를 보입니다. 본 건의 전용면적(12.99㎡)에 이를 적용 시, 약 1억 2천 3백만원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* 다만, 제공된 JSON 데이터는 다세대 주택이며, 본 건은 아파트이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 또한, JSON 데이터의 거래 시점이 미래(2026년 5월)인 점을 감안해야 합니다.

* 감정가 2.2억원은 현재 시장 상황과 인수될 임차 보증금 2억원을 고려할 때, 낙찰자의 총 투자 비용을 높이는 요인이 됩니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 가장 중요한 요소는 임차인 이은선에게 지급해야 할 보증금 2억원이 경매 배당을 통해 얼마나 회수되는지 여부입니다. 만약 보증금 전액 또는 상당 부분을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 낙찰가의 비례적인 부담으로 작용합니다.

* 보수적인 관점에서, 낙찰자가 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질적 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

* 만약 부동산의 실질 가치를 보수적으로 감정가 수준인 2.2억원으로 본다면, 인수해야 할 보증금이 2억원이라는 점을 고려할 때, 유효한 입찰가는 2천만원에 불과하게 됩니다. 이는 현실적으로 낙찰받기 어려운 금액입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 임차 보증금 2억원의 위험을 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인이 배당을 통해 어느 정도 금액을 회수할 수 있는지, 그리고 물건의 실질적인 시장 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 최소한의 금액이라도 회수하고, 본 건의 시장 가치를 감정가 수준 이상으로 평가한다면 입찰가를 높일 수 있으나, 현재 정보로는 그 가능성이 낮아 보입니다.

* 따라서, 보수적인 투자 관점에서 50,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 이 범위는 임차인의 배당금을 고려한 총 투자 비용이 감정가를 크게 초과하지 않도록 설정한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 배당 결과 및 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.