나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52032 [1] 서울특별시 은평구 신사동 26-50 현대홈타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕감정 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울지하철 6호선 "응암역" 남서축 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호 로서 외벽 : 돌붙임 등 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택으로 이용됨 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

동북측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등, 용도;단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26-2026.8.25))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2025타경52032 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52032 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 26-50 현대홈타운 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 35.92㎡ (약 10.86평)

건물면적: 65.37㎡ (약 19.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축 연도: 2008년 (사용승인일 2009년 04월 16일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하고 있으며, 지하철 6호선 응암역에서 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근 및 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 03월 04일자 부천시의 압류(갑14)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-03

* 확정일자: 2020-09-29

* 배당신고일자: 2022-12-19

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 소견

임차인 최 의 경우, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 인수되는 권리

특별한 사정이 없는 한, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

본 건은 현대홈타운 B동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 유사한 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

주변의 최근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 신한노블레스(342-28): 82.37㎡ (약 25평), 3층, 2003년식, 2026.05.08 매매가 390,000,000원 (평당 약 1560만원)

* 미건빌라(4-33): 58.71㎡ (약 17.7평), 3층, 1992년식, 2026.05.07 매매가 211,000,000원 (평당 약 1192만원)

* 하나쉐르빌(38-5): 43.53㎡ (약 13.1평), 3층, 2002년식, 2026.05.06 매매가 200,000,000원 (평당 약 1527만원)

4.3. 시세 분석

본건 건물 면적 65.37㎡ (약 19.78평)은 위 사례들과 비교할 때 중간 크기입니다. 건축 연도(2008년 준공)를 고려하면 비교적 신축에 속하여 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변 시세는 평당 약 1,200만원에서 1,500만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 6호선 응암역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 정류장도 가까이 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설과 학교가 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주거지역 분석 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역(기간: 2025.08.26 - 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다. 따라서, 부동산 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있으나, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 의무가 없는 점을 고려할 때, 낙찰자에게 직접적인 재정적 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다. 다만, 관련 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 역세권 다세대주택으로, 비교적 신축 건물입니다. 지하철 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 재산권 행사에 용이할 것으로 판단됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 절차적 고려사항이 있으나, 이를 해결할 경우 안정적인 주거지로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역과의 접근성이 뛰어나 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2008년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 미인수 결정으로 권리 분석이 깔끔하여 낙찰 후 명도 리스크가 적습니다.

* 안정적 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 주택 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 분석

감정가는 260,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 1,200만원에서 1,500만원 수준입니다. 본건 건물 면적 65.37㎡ (약 19.78평)에 적용 시, 예상 시세는 약 237,360,000원에서 296,700,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 고려사항

본건 감정가는 최근 실거래가 하단 수준으로, 시장 가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 보증금(252,000,000원)을 인수하지 않는다는 점은 큰 장점이며, 토지거래허가구역 지정은 허가 절차를 통해 해결 가능합니다.

9.3. 예상 입찰가

위 분석을 종합할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 이상인 약 2억 7천 5백만원에서 2억 8천 5백만원 선으로 판단됩니다.

권장 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.